こんばんは！ベカンです！
偶には金融マン的な
ブログも書かねばと思う。
※直近1週間は健康食の
記事ばかりで心配されてる俺ｗ
今日は住宅ローンの
担保評価の考え方について
ご説明しようではないか！
※サラリーマン前提の審査
住宅ローン審査２本柱！
住宅ローンは担保価値(土地)、年収(勤務先)が重要。CICより固定資産税評価額を調べるべし。下手したら数十万円しか担保価値ないかも。 https://t.co/olhuuY942v
— ベカン＠銀行員+ 不動産・太陽光 (@bekan13) 2021年2月20日
個人信用情報照会（以下個信）
が汚れてない前提であれば、
下記２点が審査を左右する。
・担保評価（特に土地！）
・年収（勤務先＆勤続年数！）
年収が重要なのは
言わんでも分かるよね？ｗ
年収額面高いだけでなく
公務員・上場企業勤務など
安定した勤務先か？が重要。
また勤続年数が長いと有利。
転職歴多い、勤続短いと、
現在の年収が当てにならん。
※新卒間もない人は除く
また担保評価は土地重視！
建物は老朽化で価値落ちるが、
土地は基本的に変動ないからだ！
ココが今日の本題だ。
事前審査OKで借りれない？
メインバンクで使ってる給与振り込み口座の銀行で住宅ローン、本審査で落ちた😇
— むらちゅう (@saikintoushi) 2021年2月19日
そんなに田舎に一軒家たてるのあかんのかなw
年収に対するローン返済比率、たったの7%なのにさ🐹
次のローン申請いく前にCIC開示してみるかな？ pic.twitter.com/C9YKd6z569
＠むらちゅう氏
事前審査は承認なのに、
いざ借りようと本審査したら、
お断りのメールが来たらしい。
ネットでやり取りと言う事は、
おそらく都心大手銀行系か
ネット銀行系と言ったとこか？
銀行住宅ローン審査は、
事前審査の段階では、
本当に件数が多いので、
皆が思ってる程に
ちゃんと見てない
（ ↑ コレマジ）
情報をポンポンと機械へ
入力して顧客ランク付。
結構あっさり結果が出る。
（人力審査の銀行もあるかも？）
だから事前が承認でも、
本審査で平気で落ちる！
特にネット受付の場合は、
その傾向が強いので注意！
実際にネット銀に流れた客が、
本審査で落ちて、地銀・信金に
戻ってくるケースを多数見かける。
何故ダメだったか？は
銀行サイドは教えてくれない。
でも凡そ原因に検討は付く。
それは融対物件（担保）だろう。
本審査から担保を吟味！
固定資産税評価額は田舎なので相当安いですね、きっと。
— むらちゅう (@saikintoushi) 2021年2月20日
やっぱり田舎で一戸建ては厳しいですね。
＜むらちゅう氏の属性＞
※ツイートから憶測
・勤続3年未満
・年収ソコソコ高め
・既往借入なし
・返済比率13％（4％試算）
事前通過した時点で個信問題なし。
勤続3年未満はマイナスだが、
審査通らないレベルではない。
やはり担保物件が原因だろう。
前項で説明した通り、
事前はざっくり審査である。
特に担保物件を吟味していない。
なんせ事前申請の段階では、
下手したら購入予定地が
変更になる可能性も秘めてる。
何千何百件も案件ある中、
いちいち見てられないのが現実。
だから正式審査で、
売買契約書・重要事項説明書を
提出してもらった後に、
マジマジと契約書を見て、
担保評価も正確に行う。
そこでド田舎・変形土地
などの理由で担保評価が
全然でなかったりして
テーブルに乗らないことも。
銀行の担保評価基準は？
銀行担保評価の基準は全国地下マップ。これに住所いれれば固定資産税路線価が簡単に調べれます。https://t.co/aSmV1t4mDy
— ベカン＠銀行員+ 不動産・太陽光 (@bekan13) 2021年2月20日
もちろん銀行によって
審査基準は違うだろうが、
固定資産税評価額に
掛け目を入れるのが、
オーソドックスだろう。
このHPで固定資産税路線価が
無料かつ簡単に調査可能だ！
住所・地番を入力するだけ！
＜計算方法＞
土地面積×固定資産税路線価
＝固定資産税評価額
例：100㎡×10万円＝1000万円
コレが田舎の土地だと
全然価値がでない！
過去に私の顧客でも、
山奥の中古ログハウス
売値1,500万円購入希望者がいた。
ただ土地路線価2000円のため
銀行評価50万円となり融資不可。
※銀行の中古建物評価は
基本的にゼロに近い。
ほぼ土地値で計算する。
また精神的瑕疵物件もＮＧ。
一家で自殺した中古物件を
安いから買いたいと
審査した顧客もダメだった。
銀行次第だが、担保価値を
1/2、1/3、酷いとゼロとする。
事前OKでも気を付けよう！
上記の様に、住宅ローンは
本審査で簡単にひっくり返る！
今回は担保物件にフォーカス
したが他の理由で落ちることも。
事前承認時から
下記変化があると
否認されやすい。
・借入が増えてた
・転職した
・年収が下がってた
・実は歩合給だった
・健康状態が悪化した
・離婚した
正式審査承認となり
融資が実行される迄は、
絶対に油断してはイケない。
ではでは('ω')ノ