とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【住宅ローン】銀行担保評価の仕方

こんばんは!ベカンです!

偶には金融マン的な

ブログも書かねばと思う。

※直近1週間は健康食の

記事ばかりで心配されてる俺w

今日は住宅ローンの

担保評価の考え方について

ご説明しようではないか!

※サラリーマン前提の審査

住宅ローン審査2本柱!

個人信用情報照会(以下個信)

が汚れてない前提であれば、

下記2点が審査を左右する。

・担保評価(特に土地!)

・年収(勤務先&勤続年数!)

年収が重要なのは

言わんでも分かるよね?w

年収額面高いだけでなく

公務員・上場企業勤務など

安定した勤務先か?が重要。

また勤続年数が長いと有利。

転職歴多い、勤続短いと、

現在の年収が当てにならん。

※新卒間もない人は除く

 

また担保評価は土地重視!

建物は老朽化で価値落ちるが、

土地は基本的に変動ないからだ!

ココが今日の本題だ。

 

事前審査OKで借りれない?

 @むらちゅう氏

事前審査は承認なのに、

いざ借りようと本審査したら、

お断りのメールが来たらしい。

ネットでやり取りと言う事は、

おそらく都心大手銀行系か

ネット銀行系と言ったとこか? 

 

銀行住宅ローン審査は、

事前審査の段階では、

本当に件数が多いので、

皆が思ってる程に

ちゃんと見てない

( ↑ コレマジ)

情報をポンポンと機械へ

入力して顧客ランク付。

結構あっさり結果が出る。

(人力審査の銀行もあるかも?)

 

だから事前が承認でも、

本審査で平気で落ちる!

特にネット受付の場合は、

その傾向が強いので注意!

 

実際にネット銀に流れた客が、

本審査で落ちて、地銀・信金に

戻ってくるケースを多数見かける。

 

何故ダメだったか?は

銀行サイドは教えてくれない。

でも凡そ原因に検討は付く。

それは融対物件(担保)だろう。

 

本審査から担保を吟味!

 

 <むらちゅう氏の属性>

※ツイートから憶測

・勤続3年未満

・年収ソコソコ高め

・既往借入なし

・返済比率13%(4%試算)

 

事前通過した時点で個信問題なし。

勤続3年未満はマイナスだが、

審査通らないレベルではない。

やはり担保物件が原因だろう。

 

前項で説明した通り、

事前はざっくり審査である。

特に担保物件を吟味していない。

 

なんせ事前申請の段階では、

下手したら購入予定地が

変更になる可能性も秘めてる。

何千何百件も案件ある中、

いちいち見てられないのが現実。

 

だから正式審査で、

売買契約書・重要事項説明書を

提出してもらった後に、

マジマジと契約書を見て、

担保評価も正確に行う。

 

そこでド田舎・変形土地

などの理由で担保評価が

全然でなかったりして

テーブルに乗らないことも。

 

銀行の担保評価基準は?

もちろん銀行によって

審査基準は違うだろうが、

固定資産税評価額に

掛け目を入れるのが、

オーソドックスだろう。

 

全国地価マップ | トップ

このHPで固定資産税路線価が

無料かつ簡単に調査可能だ!

住所・地番を入力するだけ!

 

<計算方法>

土地面積×固定資産税路線価

=固定資産税評価額

例:100㎡×10万円=1000万円

 

コレが田舎の土地だと

全然価値がでない!

過去に私の顧客でも、

山奥の中古ログハウス

売値1,500万円購入希望者がいた。

ただ土地路線価2000円のため

銀行評価50万円となり融資不可。

 

※銀行の中古建物評価は

基本的にゼロに近い。

ほぼ土地値で計算する。

 

また精神的瑕疵物件もNG。

一家で自殺した中古物件を

安いから買いたいと

審査した顧客もダメだった。

銀行次第だが、担保価値を

1/2、1/3、酷いとゼロとする。

 

事前OKでも気を付けよう!

上記の様に、住宅ローンは

本審査で簡単にひっくり返る!

今回は担保物件にフォーカス

したが他の理由で落ちることも。

 

事前承認時から

下記変化があると

否認されやすい。

・借入が増えてた

・転職した

・年収が下がってた

・実は歩合給だった

・健康状態が悪化した

・離婚した

 

正式審査承認となり

融資が実行される迄は、

絶対に油断してはイケない。

ではでは('ω')ノ