こんばんは！ベカンです！
「融資を受けたきゃ転職するな！」
の昨日記事について、
Twitter上でお褒めの言葉を
賜わり光栄である！
加えて次のステージへ
進むためのアドバイスを
いただいたので紹介する。
平凡な不動産・太陽光投資家が
陥りやすい罠を回避できる
「金言」なので参考にしてくれ！
【対象過去記事】
ベカンさんは最近、よりシンプルに自分の強みを完全に把握してるよね^_^普通の物件を、融資条件良く、普通の価格で買う。淡々と書いてるが、確実にパワーアップしてるよね。わいは寒気がしたよ。凄みを感じた、この言葉から^_^こうなったら人間強いよね。
— やまもん (@yamach1122) 2021年1月9日
わいも自分の投資戦略書いとこ^_^ https://t.co/8WBRczI4i3
属性ありきの融資限界！
ただし、ベカンさんのこのブログを読んでる人はKさんが毎回言うてるように属性ありきの融資はすぐに限界来る。その世界から早く抜けてこっちに来いという言葉の意味を理解してもらいたい。僕はずっとニート笑、働いたこともない笑、それでも融資は出てる。それがなぜかも合わせて考えてもらいたいな！
— やまもん (@yamach1122) 2021年1月9日
勤先属性で融資引くのって、やまもんさん風に言うと、属性を換金しているに過ぎないのよね(´・ω・｀)でもその換金した資産が沢山儲けてくれれば、今度はそれが属性になって、ワイのような低俗になっても融資が引けるってだけ、このサイクルに入るまでは小手先の節税は損するよ
— k氏 (@k47984319) 2021年1月9日
＠やまもん氏
＠K氏
いつものtwo head dragon！
両者とも脱サラ組。
投資・実業のみの実績で
融資を引き規模拡大してる。
上記のツイート通り
二人が口を揃えて
「属性ありきの融資限界」
に警笛を鳴らしている。
勤め人の給与所得のみで
最初は融資が引ける。
規模1億ぐらいまでなら
何とかなるだろう。
しかし！それ以上を目指すなら
投資事業で給与所得を優に超す
利益計上が必要になってくる。
下手な節税している場合でない。
「属性」換金で投資する間に、
投資事業で実績を積み
融資を引ける様にならねば、
次のステージに行けない。
規模2～3億は欲しい
お褒め頂き光栄！属性限界は心得てますが、事業単体で融資引くには、規模2〜3億は欲しいかと。自分は1億程度なので最低倍は頑張りまっス！
— ベカン＠銀行員+ 不動産・太陽光 (@bekan13) 2021年1月9日
金融機関にもよるが、
精々、年収倍率10倍が
融資限度だろうよ。
年収500万円なら5,000万円
年収1,000万円なら1億
これが属性ありきの融資限界。
そして投資事業単体で、
銀行に認められるには、
やはり規模2～3億欲しい。
野立太陽光2憶で
表面10％＝粗利2,000万円
実質6％＝当利1,200万円
な？結構良さげだろ？
一般サラリーマンの
給与所得の2～3倍
利益を叩き出せる！
勿論、諸条件にもよるが、
これだけ利益あれば、
銀行も事業単体で
融資出しやすいだろう。
償還力を意識しよう！
銀行審査で重要な「償還力」
償還力＝借入総額÷償還財源（当期利益+減価償却）
全借入が何年で完済できるか？
その年数を示すのが償還力！
そして銀行は基本、
償還力＜融資期間（加重平均）
でないと融資不可。
【事例：1基既存太陽光+追加1基】
➀事業単体
本件融資1,500万円 × 15年÷2,800万円 ＝ 8年
既往借入1,300万円 × 13年÷2,800万円 ＝ 6年
2,800万円 加重平均14年
当期利益 30万円
減価償却150万円
償還財源180万円
2800万円÷180万円＝償還力15.5年
✖償還力15.5年＞融資期間14年
事業単体では償還力が出ない！
➁給与所得合算
ココで給与所得500万円合算！
2,800万円÷（180万円+給与所得356万円）＝5.2年
※給与所得控除後を合算
実際は更に家計費を一定額控除するが割愛
◎合算後償還力5.2年＜融資期間14年
融資が引ける水準に！
これがサラリーマン属性を
活かした投資ローン戦術！
年収500万円ほどなら、
家計費控除をされても、
もう一基追加できそう。
そこが信用限界（属性限界）
また過去にアパート投資で
償還力について説明した
記事があるので参考にされたし。
【アパートローン審査基準の記事】
事業で突き抜けよう！
上記の通り、事業単体で
償還力を稼ぐのが
大変な事が分かった。
これを給料収入に頼らず
融資を引くには
どんな方法があるか？
➀総借入額を減らす
➁融資期間を長くする
➂利益を増やす
でもさ？➀②って
投資始めたばかりでは
自分で操作が難しい。
自己資金は少ないから
なるべく借入頼みだし、
融資期間は銀行マター。
ならば➂の戦法！
利益を叩き出すしかない！
ココで＠K氏のツイート
を振り返って欲しい。
勤先属性で融資引くのって、やまもんさん風に言うと、属性を換金しているに過ぎないのよね(´・ω・｀)でもその換金した資産が沢山儲けてくれれば、今度はそれが属性になって、ワイのような低俗になっても融資が引けるってだけ、このサイクルに入るまでは小手先の節税は損するよ
— k氏 (@k47984319) 2021年1月9日
そう！小手先の節税より
利益を出すことが優先！
それは償還力のために！
勿論利益出せば税金重い。
しかし！融資を引き続けるには
早道であることが分かったろ？
お二方の冒頭ツイートを
胸に刻み投資に励もうぞ！
目指せ！事業規模2憶！
ではでは('ω')ノ