とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】銀行融資が先か?物件探しが先か?

こんばんは!ベカンです!

昨日こんな質問をいただいた。

 

「これから融資を受けて不動産投資を始めます!」

※これまでは現金のみ

「銀行に融資限度を確認するのが先でしょうか?」

「または物件見つけてから銀行に行くべきでしょうか?」

 

ふむふむ。

ノンレバ不動産投資は

経験されてる様だが、

融資は初めてとな。

 

私は銀行員の目線と

不動産投資家の目線。

両方持ち合わせている。

その経験から考えた

結論をご紹介しよう。

 

結論!銀行が先!

もちのロン!

銀行が先に決まっている。

概ねでも融資応諾があるなら

キャッシュ買いと同じく強い。

 

欲しい物件があれば、

迷わず買付入れられる。

良い物件は一瞬で蒸発するからな!

 

ネット掲載案件なら数分・数時間。

未公開でも相当握力ないと1週間。

 

物件見つけてから

悠長に銀行探しなんて

絶対にしてはいけない!

 

下手したら融資応諾あっても

現金買いにひっくり返される。

不動産業界は過酷な戦いなのだ!

 

それが出来れば苦労しないw

しかーし!

実際のところ、

銀行はそんな軽々しく

融資限度額を教えてくれないw

(↑ 話が違うwww)

 

教えて貰えるのは、

パワーバランスがこちらに

傾いている人に限る。

 

ようは既往取引先かつ

銀行が借りてもらいたい人。

超お得様ってことだ!

 

ただでさえ現状の銀行は

不動産投資ローンに後ろ向き。

審査にも相当時間が取られる。

銀行員は忙しいので、

ノルマ達成のために

可能性がある人だけを

対応したいに決まってる。

 

「不動産投資の融資は初めてです」

「ぼくに幾ら貸してもらえますか?」

と仮に窓口で聞かれたら、

私ならば総資産・年収を

やんわり聞き出す。

属性も案件ロットも

申し分なければ話を進める。

それ以外はお帰りいただく。

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初融資で取れる戦法は?

質問者様の属性を想像するに、

現金で築古戸建を数棟買った

駆け出し大家(違ったらゴメンw)

 

稀に加藤ひろゆき先生の様に

ほぼノンレバのボロ戸建だけで

十分裕福な人もいるがね。

そんな人は稀有な存在のため、

ここは大衆向けに前者想定で

答えていこうと思う。

 

➀銀行への聞き込み調査

限度額をズバリ教えてはくれない。

だがファジーな回答は得られるかも。

その際はハッキリ聞いた方が良い。

・投資用ローンには前向きですか?

・(完結に属性伝えて)借りれる見込みありますか?

・(借りれそうなら)幾らぐらいでそうですか?

・(ダメなら)どうなれば借りれるようになりますか?

 

具体的に聞き出そう!

投資用ローンに精通してる

担当者ならば審査基準を

ざっくり教えて貰えるかも。

 

そして聞き込み調査の際は

電話でまず一報だ。

銀行に突撃訪問する人がいるが、

担当者がいなかったら効率悪し。

 

また完全後ろ向きの場合は、

電話の時点で分かるので、

訪問件数も少なく抑えられる。

 

あと同じ銀行でも、

複数支店に連絡すべき。

担当者が知識・経験が薄かったり

支店長の方針でも回答が変わる。

 

旗艦店(大きな支店)や

郡部店(旗艦店の傘下店)と

分けて連絡するのも有効。

支店ランクにより大きく

営業方針が違ったりする。

 

あとダメ担当者を見分ける魔法の言葉

「投資用ローンの取扱い経験は?」

これに尽きるな。

やったこともない人間に

何聞いても的外れな回答だ。

 

また注意点としては程々に

同地域支店に電話し過ぎると

要注意人物として

マークされかねないw

 

➁業者・投資仲間からの紹介

「虎の威を借る狐」戦法だ!

冒頭でパワーバランスの話をした。

銀行にとって案件持込業者や

上顧客様からの依頼は無視できない。

ならばその筋の人から

自分を紹介してもらえばよい!

 

不動産業者開拓からなら

案件から探すことになるがね。

あと変な物件を嵌め込まれん様に!

 

業者担当だって仲介手数料が欲しい。

借りれそうな雰囲気の客なら

結構本気で銀行開拓してくれる。

また優秀な担当なら初見で、

通りそうな銀行の目星を付ける。

ダメそうなら無視されるw

 

もしくは投資仲間からの紹介。

出来たら与信額が多い人。

数億借りてる人が望ましい。

与信額によって影響力の

強弱があるからだ。

銀行への影響力が強そうな

人なら与信少なくても良いがね。

 

ただ紹介してもらうには、

リアルでの面識ないとキツイ。

投資エリアの「大家の会」に参加し、

人脈を広げる必要がある。

 

業者開拓や大家人脈築きも

簡単ではない。コツコツ頑張ろう。

 

③ノンバンクの活用

私はノンバンクを使ったことがない。

(↑ オイ!w)

だから話半分に聞いて欲しい。

間違えなく言えることは、

地銀・信金よりは敷居が低い。

 

金利は2~3%と高いものの、

審査は1週間くらいと聞く。

地銀・信金なら早くて1ヵ月。

 

多分、住宅ローンと同様

パッケージ化されてるとみた!

個信・担保・総資産・収入を

打ち込んで簡易スコア弾き、

与信判断を機械的にする。

 

試しに適当な物件で

審査に出してみれば良い。

通れば今後の活動に生きる。

 

だが地銀・信金でお試しNG!

担当者の手でしっかり審査をする。

軽率に案件審査を依頼できない。

私が「お試し」審査をさせられたら

その顧客のは二度と受けたくないw

稟議資料作成・審査部と交渉は

相当大変なのだ!

 

「普通の物件」で勝負!

サラリーマンで多忙かつ

家庭を持っていれば、

限られた時間で、

物件探し・融資付けを

しなければならない。

 

四六時中張ってて、

超優良物件をすかさず

かっさらうことは困難!

 

ならばいっそのこと、

優良物件は捨てて、

普通の物件で我慢する。

私はこっちの路線だ。

 

利回りは12~15%程度。

地方アパートでは平凡な利回り。

でも競争は緩やかであり

指値も効き安い。

物件見つけてからの

銀行開拓も急がない。

 

手っ取り早く、

投資経験を積めるのも吉。

また物件を買い進めていけば、

仲介業者に認めてもらえ、

優良物件の紹介順位が

上がるかもしれない。

 

参考にしてくれ。

ではでは('ω')ノ