とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【住宅ローン】私道は住宅ローンが通らない!?

こんばんは!ベカンです!

私は地銀で住宅ローン担当。

今日も今日とて審査三昧!

 

本日は「私道」案件の

審査をしていたのだが、

場合によっては、

取り上げ不可となる

寸前まで来ている。

 

これから住宅ローンを組む

人向けに参考になればと思い

知識を共有していく。

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私道とは?

公道の対義語。

市所有の公衆用道路でなく、

個人が所有する道路のこと。

 

個人の敷地のため、

他人の侵入は許されず、

固定資産税・保守管理も

所有者が行う道路のこと。

 

私道が生まれる目的として、

建築基準法の認定を受けるため、

道路を設置することが挙げられる。

 

建物を新築する時には、

建築基準法の「接道要件」を

満たす必要がある。

「建築物の敷地は幅4m以上の道路に2m接してなければならない」

 

広い敷地を分譲開発する時に、

全区画が接道要件を満たすため、

中心部分を道路(私道)に

するなどが代表例である。

 

【具体例】

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また一定要件を満たすと

「位置指定道路」という

特定行政庁から私道認定を

受けた道路になれるが、

今回の話からは除外する。

住宅ローンが通らないケースも!?

今回、審査難航してる原因は私道。

上記【具体例】私道(中心部分40㎡)

が幅員4mで位置指定道路でないと仮定。

 

そうすると住宅ローン審査が

通らないこともあるのだ!

 

通常、この私道に関しては、

4区画の住人が各々所有権を

1/4づつ持つことになるだろう。

 

そうすると割合的に、

各住人は接道1mで

銀行側は審査をする。

私道幅員4m×1/4=1m

 

よって各所有者は

単体で接道2mを

満たすことが出来きないと

銀行側の審査規程で判断し、

住宅ローンが通らないことも!?

 

建築基準法上では問題ない?

ここでややこしいのは、

住宅ローンが通らないのは

銀行の審査基準によるもの。

 

実は建築基準法上、

こんな私道でも接道要件を

満たすことができて、

新築可能な場合もあるのだ!

 

なので分譲業者は普通に

広告宣伝して購入希望者を

募っているのだ。

 

事前審査の段階では、

土地について詳細を

厳密に調べない。

 

「よし買うぞ!」と決め、

売買契約書を締結してから

銀行に正式審査を依頼する時、

今回の私道と発覚し

審査で跳ねられる訳だ。

 

 

解決策は?

「建築基準法上は問題ない!」

「何とかローンを通してくれ!」

と喚いたところで、

銀行審査基準を覆すのは困難。

 

この問題を解決する方法は2つ。

➀地役権(通行許可)を設定

➁接道2m相当の所有権を有する

 

➀に関しては私道に対して

地役権を設定することで

設定者は通行許可を得られる。

ただし4区画全員の同意が

必要になるので手続きが面倒。

 

➁の手法は手前2区画の

所有者は接道要件を

目の前にある公道で満たし、

私道所有権を奧2区画に

譲るということ。

幅員4m私道を奧2人で

半分にすれば接道2mの

銀行審査基準にマッチできる。

 

私道案件は購入に注意!

とにかく、私道案件は注意だ!

住宅ローン事前審査に通っても、

今回の様に正式審査で落ちる。

 

ハウスメーカーと、

「間取りはこうしてああして」

と具体的に話を進めたのに、

住宅ローンが通らず、

計画が水の泡となることも!?

 

自分が購入する土地が、

位置指定でない私道の場合は、

借入先に問題ないか聞いてみよう!

 

銀行によっては、

建築基準法上、問題なければ、

融資してくれるところもある。

ではでは('ω')ノ