とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【住宅ローン】土壇場で借入れない!?その原因5選!

こんばんは!ベカンです。

私は地銀で住宅ローン担当。

彼此100件以上は融資実行した。

経験値としては中堅者だ。

 

その中で幾度となく、

住宅ローン実行間近に、

融資が出来ない事態に

陥った顧客を見てきた。

 

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住宅ローンの流れ

なぜ実行日ギリギリに

融資できないことが判明するか?

もっと事前にわからないのか?

 

これを説明するには、

まず住宅ローン借入の流れを

理解していただく必要がある。

 

➀事前審査

まずは仮の審査を行う。

この段階では

「いくら借りれるか?」

を個人属性に主眼を置いて、

ザックリ審査していく。

 

個人信用情報(以下:個信)

年収・勤務先などで

問題なければ大体通る。

➁正式審査

この段階では、

「ほぼ確実に融資確約」

銀行側も真剣に

隅々まで調査する。

 

土地購入なら売買契約書

建物新築なら工事請負契約書

これらの契約書類などを見て

現地調査・物件瑕疵の確認。

再度、個信情報の再取得をして

金融事故がないかもチェック。

 

③金証契約

この段階では、

「債権書類の署名・捺印」

正式審査が承認となった後、

実際に借入書類に署名する。 

単純な契約手続きのため、

書類不備以外は問題が生じない。

 

事前⇒正式審査が鬼門!

事前審査で承認となり、

具体的に物件探しや

建築業者を選定し出す。

 

しかし、事前審査は

あくまで仮の承認。

 

事前承認後に記載内容に

間違い、変更があったり、

決めた購入物件によっては、

正式審査で落ちる可能性あり。

 

「事前で承認を得てるから・・・」

と正式審査前に

土地決済、着工など

スケジュールを組むと

土壇場で借入れない状態に

陥ることがあるのだ!

 

また事前⇒正式までの

期間が長くなると、

その間に当初申請内容と

変更が生じやすく

正式審査で落ちる

確率が上がる。

 

正式審査で落ちる原因

私が過去に経験した事例を

いくつか紹介したいと思う。

➀借入が増えていた

事前承認後に新たな借入を

起こしていると問題。

住宅ローン審査は

返済比率を重視してるからだ。

 

返済比率40%≧全借入の年返済額

※大体の金融機関は40%デットライン

 

マイカー・教育・カードローン等

増えていると個信情報でわかる。

返済比率が当初より上昇して

正式審査で落ちてしまうのだ。

 

➁延滞していた

本件住宅ローン以外に、

既存借入がある場合、

その返済に延滞がある問題。

 

銀行は正式審査時には

通帳入出金明細や、

個信取得で延滞確認する。

延滞が発覚すると信用問題だ。

 

軽度の延滞ならば、

借入は出来るかもだが、

融資条件劣化したりする。

 

またよく見落としがちは、

携帯機種代の割賦払い。

これも借入の一種だ。

「携帯料金の支払遅れただけ・・・」

と甘く見てると痛い目を見る

しっかり個信に延滞登録されるぞ。

 

③健康状態に問題があった

健康状態を偽っていると

団体信用生命保険(以下:団信)に

加入できないケースあり。

団信加入が条件である場合は

住宅ローンが借りれない。

※団信とは債務者死亡時に

ローン残高分の保険金がおりるモノ

 

特に40~50歳の方は注意!

健康診断で要検査・治療だったり、

薬服用・通院をしているのに

「健康だ!」と強がったり。

 

告知の段階で、

「嘘があった場合、保険が降りません」

と脅しを掛けると

「実は・・・」と話出す人が多い。

 

些細なことでも正直に話そう。

自分で「このぐらい健康な方だ」

と勝手に判断してはいけない。

それを決めるのは保険会社だ。

 

④正社員でなかった

銀行のホームページ等では

住宅ローン融資対象者に

安定した収入100万円以上あること

と記載あることが多い。

 

契約・派遣・パートでも

審査対象にはなると読めるが、

実は正社員前提である。

 

実際に正社員かどうかは、

事前の段階で判断しずらい。

ローン審査が通るくらい

年収があるならば、

社会保険に加入してる。

正社員と区別がつかない。

 

派遣の場合は源泉徴収票で

判断できるケースもあるが。

 

銀行によっては、

正社員か職場に確認する。

そこでバレるケースあり。

⑤物件に問題があった

問題といっても色々あるが・・・

精神的瑕疵(自殺・不慮の事故)、

極端な変形地、調整区域、接道が私道

嫌悪施設近隣(ラブホ・墓・産廃処理場)。

 

これらの要因で物件評価が

著しく毀損するケースあり。

市場性がない物件と銀行が

判断したら担保評価ゼロ。

貸出には応じられない。

 

正式審査承認を取り付けよう!

住宅ローンが土壇場で

否承認となる代表的要因を

5つ紹介させてもらった。

ただし実際には他にもある。

 

私は銀行員のため、

「これはマズいのではないか?」

とローン審査に傷が付くことは

すぐ察しがつく。

 

しかし一般の人は

生涯で一度切りのイベント。

判断するのは困難。

 

なので早い段階で、

正式審査に承認を貰おう。

 

事前が通ってるからと言って

スケジュールを先行すると、

融資が受けれない事態に

陥るかもしれない。

 

また正式審査承認後も

融資実行までは、

健康状態悪化する様なことや、

変な借入起こしたりせず、

静かに生活していよう。

ではでは('ω')ノ