とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】そのCFは自由に使えない!修繕費を考えない人々!

こんばんは。ベカンです。

私は兼業の不動案投資家。

時流に乗り3年前に

デビューを果たした。

 

そして空前の

サラリーマン大家時代!

SNS界隈でも情報発信者が

増えてきている。

 

その中で気になるのが、

現状のCFを自由に使う人達。

またはそれを当てにして

セミリタイヤを果たし、

生活している人達だ!

 

でもそのCFは本当に

使っていいお金なのか?

その中に「修繕費」は

ちゃんと計算されているか?

修繕費考えてますか?

不動産投資に限らずだが、

読者の諸君は修繕積立してるか?

預かった敷金は残ってるか?

 

特にスタートアップでは、

次の物件の頭金に使ってしまう。

または「自由なお金」と

勘違いして遊びに使ってしまう。

 

そんな怠慢なオーナーに

裁きの日が訪れるのだ。

 

「長期入居の退去!修繕100万円!」

「外壁を塗らなきゃ!200万円!」

「RC水道管が破裂した!300万円!」

 

でも手許の資金が全然ない!

給料を当てがっても足りない!

甘い計算のCF当てにして

セミリタイヤした人は、

給料すらないのだ!

 

ローン延滞、延納の嵐!

一度延滞すればマークされ

銀行からお金を借りれない。

最悪自己破産である。

 

修繕資金の目安は?

現況回復費用

私のざっくりとした目安。

まずは部屋の現況回復費用。

部屋数×25万円÷2=現状回復資金

※敷金含む

※1DK:25万円、2DK:50万円

 

【私の場合】

12部屋×50万円(2LDK)÷2=300万円

 

所有物件戸数の半分が

一気に出てっても耐えれる

修繕資金を残しておくのだ。

 

本当は部屋毎に修繕資金を

管理した方が良い。

導入設備・入居期間等により

修繕費用も全然違うからだ!

 

でも面倒なのでざっくり計算。

最低でもこの資金は残す。

無ければ次の投資に行かない。

 

大型修繕費用

これは考え方が難しい。

その投資物件の出口で

変わる費用もあるからだ。

しかも金額が大きいので、

長期に渡り積立る必要あり。

 

◎外壁塗装

〇突発事故費用

△取壊し費用

※途中で売り抜け前提なら

取壊し費用を貯める必要なし。

 

【私の場合】

RC築30年 2DK×8部屋

◎外壁塗装 200万円÷120回(10年)≒1.7万円

〇突発事故(水道破裂)300万円÷180回(15年)≒1.7万円

△取壊し費用1000万円÷360回(30年)=2.8万円

修繕積立金6.2万円/月

こんなイメージで考えてる。

 

私の物件CFは経費・返済を

全て控除後で5万円/月。

だから赤い字の3.4万円しか

大規模修繕積立が出来てない。

途中で売り抜け前提で、

考えるしかないかもな!w

 

ズバ抜けた規模が必要

不動産所得を使って、

遊びたいならば

それなりの規模が必要だ!

 

例えば私の場合は、

上記例に出したRC8部屋。

CF5万円 - 修繕積立3.4=1.6万円

 

私は絶対にしないが、

どうしても使いたかったら

この金額の範囲で遊ぶがよろし。

またはセミリタイヤ後の

生活資金として見なす。

しかし月1.6万円では

少額過ぎてお話にならんなw

 

では同等の物件が

100棟あったらどうか?

単純計算160万円である!

月にこれだけ使えれば、

豪勢な日々が送れる。

 

まあ私の物件2400万円なんで、

このCF得るには24億もの

総投資額が必要なのだがねw

 

そのCF!当てにならんぞ!

将来の修繕資金を考えて

ビックリした人もいるかな?

私の読者にはあまり居ないか・・・。

みな修繕費をしっかり

貯め込んでいることだろう。

 

でもTwitter上では、

甘い計算のCF自慢、

酷いと総賃料ですら

マウント取ってくる人もいる。

 

その計算には、

修繕資金に限らず、

納税資金は入ってるかい?

などと突っ込み入れたくなる。

特に地方ボロ物件の

界隈の人達が危険と考える。

 

ボロ戸建10万円で購入!

家賃3万円!

表面利回り360%!

 

とか聞くとスゲー!!

って思うけど、

年間家賃36万円で、

固定資産税5~10万は

持ってかれるだろ?

 

そして相当ド田舎で

次の買い手がいなく、

物件が土に還るまで保有前提。

その後、税金を払うだけの

負の遺産になりかねない。

 

 

戸建の修繕とか

まともに直したら

平気で100~200万円。

自分でDIY出来なければ、

絶対に運用不可である。

辺境の地にあれば、

出張費もかさむ。

 

入居者属性も最底辺。

家賃滞納・夜逃げは覚悟。

 

このリスク全部を背負う。

年36万円の家賃では、

全然ペイ出来る自信が

私にはないのでマネできない。

 

読者の諸君も、

長期目線で資金運用を

考え直してみてくれ。

ではでは('ω')ノ