とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【住宅ローン】繰上返済は愚の骨頂!!

こんばんは。ベカンです。 

私は銀行員で住宅ローン担当。

日々、顧客と業者に詰められ、

ローン審査に明け暮れる毎日だw

 

業務上、頻繁に顧客・知人から

「繰上返済はすべきか?」

と相談を受けることが多いが、

私の回答は以下ツイート通り。

結論!繰上返済はするな!

繰上返済は銀行員視点からは

絶対にしてはいけない愚策!

その理由を端的に3つ述べよう。

①ローン控除

流石に知らない人はいないよね?

住宅新築・購入促進のため

チート税制である。

 

このお蔭で住宅ローンを

ほぼ無利子で借りれてしまう!

それどころか逆に貰えるまである!

何ともイカれた税制優遇だ。

 

【具体例】

3,000万円 35年 変動0.5%

 

総支払利息   2,707,500円

ローン控除10年 2,560,958円

ローン控除13年 3,169,910円

 

今年までに居住すれば

ローン控除期間は13年。

この場合は35年間で払う利息を

11年で回収し以降2年は儲かるw

 

3,000万円借りれば、

諸経費100万円程掛るので

儲かる訳ではないが、

ローン利息以上に税金が

還付されるのだ。

 

所得税・住民税が低い人は

控除しきれないので、

この計算通りにはいかないが、

それでも十分過ぎるメリット!

 

ローン控除期間中は、

わざわざ繰上返済して、

還付額を減らす意味はない。

 

➁団体信用生命保険

住宅ローン借入で

忘れがちなメリット。

 

団体信用生命保険は借入主が

死亡・高度障害になった時、

ローン残高がゼロになる。

云わば、ローン残高相当の

死亡保険に入っているも同じ!

 

夫名義でローンを組んだ場合、

万が一、旦那が亡くなったら、

妻子はローン負担なく今の

自宅に住むことが可能である。

 

ただし!注意点あり!

アパートローン等の

団信は別の話である!

 

借金はゼロになるが、

自宅の場合と違って

相続税が高くなる。

 【詳細は過去記事】

www.bekan13-investor.com

 

➂期限の利益

【期限の利益とは?】

『期限が定められていることによって債務者が受ける利益。例えば、借金の返済期限が設定されている場合、債務者は期限が到来するまでは返済する義務はなく、また返済を求められることもない。』

期限の利益(キゲンノリエキ)とは - コトバンク

 

ローンを借りると、

利息を払うことで、

借入元本の返済に期限を

もらうことが出来る。

 

一定期間は返さなくてよい権利

を銀行から与えられるのだ。

これが「期限の利益」

 

このお蔭で何千万円という

多額な住宅ローンを組んでも、

日常生活に支障ない訳だ。

 

繰上返済はその権利を

自ら放棄するのに等しい。

住宅ローンは不可逆的なもの。

一度返したお金を借り直す

ことが出来ないのだ。

 

手持資金が無くなれば、

マイカーローン、

教育ローン

リフォームローン等の

高金利な借入を

するかもしれない

 

繰上返済した方が良い人も・・・

これまで繰上返済が

下策である理由を列挙したが、

時と場合によっては、

した方が良い時もある。

①金利が高い人

今時、住宅ローンで

2~3%台の人を見かける

これは高すぎる!

 

まずは借換を検討しよう。

手数料負けしたり、

審査否認となった場合は、

繰上返済するのも良い。

 

また、考えずらいが、

変動金利が上昇した時は、

一向するべきである。

当面上がる気配はないが。

なお固定の人は関係ない話。

 

➁ローン控除が切れた人

住宅ローンの一番のメリット。

ローン控除の期限到来したら、

繰上返済しても良いかも?

 

それがなくても、

団信、期限の利益など

メリットが残ってるので、

無理な返済は禁物だが。

 

またライフプランニングを

再度行い、近い未来に

資金需要があるなら、

決戦に備えて資金温存しよう。

その時、変なクレジットやローンを

組んでしまう恐れがあるからだ。

 

➂お金を貯めれない人

口座にある金を

全部使ってしまう

性格の人が一定数いる。

 

出来たら計画的に

蓄財をして欲しいものだが、

この手のタイプの人は、

ムダ遣いする前に、

ドンドン返済してしまった

方が良いかも??

 

もしくは、財形・積立等の

給料天引き貯金をして、

残ったお金で生活すれば、

ある程度はムダ遣いを回避可能。

 

余ったお金は投資すべき??

住宅ローン金利が安いので、

貯めた資金を繰上返済するより

投資に回した方が儲かる!

と投資を勧める人があるが、

これは人に寄りけりだろう。

 

確かに住宅ローンは

変動なら0.50%前後。

運用利回りは上手くいけば

2~3%は確保できるかも。

 

ただ投資を勧める人は、

ドルコスト平均法で

積立投資なら比較的安全!

と説明するものの、

損する時は損するよ?

 

生活防衛資金として、

年収程度の預金があり、

残った分を徐々に

投資すればよい。

 

そこまで待てない人は、

月々貯金できる金額の

生活防衛資金 7割

積立投資   3割

程度で始めたらどうか?

 

ではでは('ω')ノ