とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

実家リフォーム税務トラブル。贈与税がかかる!?ローン控除が受けれない!?

こんばんは。ベカンです。

私は銀行ローン担当。

 

近頃、新築住宅ローンより

実家のリフォームローンの

申込みが増えてきた。

 

ここで税務上の問題に

直面する事が多いので、

私の顧客で実際に起きた

税務トラブルを紹介しよう。

父の家をリフォームしたら贈与税課税!

実家をリノベーションして、

両親と同居しようとした、

息子夫婦にリフォームローン融資。

金額は2,000万円ほど。

 

実はこの行為は危険!

そのまま実行すれば、

父に息子が2,000万円贈与したと

見なされ贈与税が課税される。

 

自分も住む家に

お金を掛けただけなのに、

何故贈与税がかかるのか?

 

それは父名義の家を

息子が直してあげたため、

贈与したのと同じに

なってしまうのだ。

 

ローン控除も受けれない!

更に不味いことが!

上記の例では、贈与税が

課税されるばかりでなく、

何とローン控除が受けれないのだ!

 

ローン控除の対象は、

自己所有の物件に対しての

リフォームのため借入した

場合のみである。

 

父名義の家をいくら

リフォームしても

ローン控除の対象に

ならないのだ!

 

よい対処方はあるか?

父所有物件なのが問題ならば、

自分の所有にしてしまえばよいだけ。

方法は下記2つ

 

①売買

俗にいう親族間売買。

息子が父から中古戸建を

買う形式を取るのだ。

 

ただこの場合の注意点は、

親族間売買は住宅ローンが

組めないケースあり。

 

戸建購入資金部分は

息子の自己資金を使い、

リフォーム部分のみを

借りる形にすれば

ローンが組めることが多いが、

蓄財がないと大変である。

 

②贈与

現実的にはこっちが多い。

実務上、売買・贈与するにも、

固定資産税評価額を

参考にするのが一般的。

 

古い実家ならば、

評価額が非常に低く、

110万円以下のことが多い。

暦年課税制度(暦年贈与)を

使えば無税になる。

300万円程度だったとしても、

贈与税は10万円ほど。

 

また相続時精算課税制度を

利用すれば一時的ではあるが、

2500万円まで無税で

所有権移転できる。

言葉の通り「相続時」に

精算する羽目にはなるが、

相続税の基礎控除等があるので、

贈与税よかは安い可能性高い。

 

安易な実家リフォームは注意!

「新築そっくりさん」に代表する

リノベーションが流行っているが、

上記のように税務トラブルも多い。

 

またいくらリフォームしても、

新築年月日は変わらないので、

火災保険がすごく高かったり、

リフォーム内容によっては、

工事中に色々不具合が見つかり、

取壊し新築した方が安上がりなことも。

 

実家などの古い家を

リフォームする際は、

費用対効果を考え、

慎重に行った方が良い。

ではでは/(^o^)\