とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【住宅ローン】変動は金利上がってから固定に切替ても遅い

こんばんは。ベカンです。

私は地銀で住宅ローン担当。

この分野については精通している。

 

今日は変動金利のリスクに

ついて勉強していこう。

変動金利の仕組み

名前の通り借入途中に

金利が上下するローンだ。

 

大抵の住宅ローンは、

半年1回変動タイプ。

 

もし金利に変動があった場合、

ハガキやメールで通知が来て、

約3ヵ月後に変更金利が適用される。

 

あと担当者が説明端折りがちな

知られていないルールを説明しよう。

変動金利の返済額は、

金利がどんなに変わろうと、

5年見直しなのだ。

 

「あれ?金利が上がったのに返済額が増えてないぞ?ラッキー!」

と勘違いしている人がいるが残念!w

 

5年間隔で返済額調整し、

・金利上昇傾向なら返済額増額

・金利下落傾向なら返済額減少

 

あと知られていないルールをもう一つ

条件変更をすると5年を待たずして見直しされる。

条件変更とは・・・

・一部繰上返済

・期間短縮

・返済日変更 etc

 

私が若い頃、このルールを知らなく

「返済日変えただけで何で返済額が増えるんだ!」

と苦情を貰ったことがある。

金利上昇傾向の時期だったのだ。

 

では大抵の銀行員が何故

変動金利の5年ルールを説明しないか?

それは長い間、変動レートが動いてないから。

若い担当なら金利変動を経験してなく

そもそも知らなかったり、

ベテランでも長らく変動してないので、

そんなルールの存在すら忘れてるw

 

金利上がったら固定に切替では遅い

これが今日の本題。

最初変動で組む人は、

目先の返済額の少なさで

選ぶ人が多い。

 

そりゃそうだ。

なんせ固定金利選ぶと、

変動金利の倍は取られる。

 

変動金利 0.40~0.5%

固定35年 0.9~1.2%

大体こんなもんだろ。

 

昨今、超低金利のため、

個人的には固定金利を推す。

だが殆どの人が、変動を選びたがる。

 

「もし金利が上がれば固定にすればいいや~」

と楽観的に見ている節がある。

 

けれども残念!

その考えには落とし穴がある。

これは金利の変動ルールを

知らないとわからない部分。

次項で説明する。

 

変動より固定の方が先に上がる

そう。これが答え。

変動金利より先に固定金利が上がるのだ!

この市場原則を知らないと

以下のように痛い目を見る。

 

Aさん「やっべ!今度変動金利が上がるって通知きた!」

変動0.5% ⇒ 変動0.9%

 

Asann「確か借りた時は固定35年1.0%だったよな~」

  「もう5年返済してるから固定30年にしよ」

  「固定30年なら0.90%くらいかな♪」

 

Aさん「すみませ~ん!固定に切替たいんですけど~」

銀行B「はい固定30年2.0%になります」

Aさん「がびーん」

 

他行に借り換えしたらどうか?

固定30年2.0%と言われ憤慨したAさんは。

「けっ!酷い仕打ちだ!他の銀行に変えてやる!」

と他行Cへ相談に行く。

 

Aさん「すみませ~ん。固定30年1.0%くらいで借替てくれません~?」

銀行C「いやいや!とても無理ですよ!頑張って1.8%です!」

Aさん「がびーん」

 

他の銀行でもやはりダメ。

どんなに金利が安い銀行でも、

他行の半額で住宅ローンを

出せるところはまずない。

 

更に借り換えには費用が掛る。

主に登録免許税・司法書士費用だ。

借入金額(抵当権設定額)×4/1000=登録免許税

司法書士費用は先生によってまちまち。

後は銀行事務手数料・保証料の類だ。

 

借入期間が長い、借入額が多い場合は、

少しの金利差でも借替メリット出やすいが、

そうでないと費用負けすることがある。

泣く泣く元の鞘に戻ることにw

 

逆もあるんじゃない?

 そこで少し頭が切れる人間はこう考える。

「固定が先に上がるなら、下がるケースもあるんじゃない?」

 

鋭い!君は感が良すぎるんだよ・・・。

マンガなら察しのいいキャラとして

危険視され殺されるw

 

それがね。銀行はズルくて

変動より固定を安くすることはないんだwww

これは市場の原理に反している。

 

金利の話を少ししよう。

詳細を書き出すと切りがないので完結に。

 

変動金利 ⇒ 政府がコントロールできる金利(政策金利)

固定金利 ⇒ 政府がコントロースできない金利(市場金利)

f:id:bekan13:20200306223148p:image

これがざっくりとしたイメージ。

上昇フェーズ:固定>変動

下落フェーズ:固定<変動

 

固定金利(市場金利)は景気動向に影響を受けやすい

景気が良ければお金を借りて

投資する人が増えるため金利上昇。

不況なら借入需要が低く金利が下がる。

 

変動金利(政府コントロール)は、

景気動向に合わせ上げ下げする。

不況なら金利を下げ、借入しやすくし、

投資活動を促し刺激を与えようとする(今の日本)

好景気になれば上げる(徐々に戻す)

こうして経済状況を政府は

巧みに市場を操作しているのだ。

 

そして緑〇の部分がターニングポイント

一個目の緑〇は景気過熱気味のタイミング。

徐々に不景気になるため固定が下がっていく。

そこで政府は景気刺激策として変動金利を下げる。

 

二個目の緑〇は全く逆で、

景気底打ちして回復するタイミング。

政府は景気回復(固定上昇)を確認しつつ、

変動金利を徐々に上げていく。

 

そして問題は一個目の緑〇。

この市場ルールに合わせるならば、

銀行の住宅ローンは「固定<変動」

になっているはず。

でも銀行は「固定<変動」の

金利設定はしない。

そう決めてるからだ。

淡い期待をしていた人はゴメンw

 

最初から固定を選ぶしかない

変動金利が上がってしまう通知を

受けてからでは固定に切替ても

遅い理由がわかっただろうか?

 

これを回避するには、

金利動向を先読みして、

利上げの決定が下る前に、

固定金利に切替るほかない。

 

ただしこんな芸当が出来るのは、

金利動向に精通している人間だけだ。

だがプロだって予想を外すことがある。

先読みはそれだけ難しい。 

 

なので今の低金利時代なら、

素直に固定金利を選択すべき。

 

敢えて変動で借入していい人は、

・近い未来に繰上完済できる人

(退職金・相続・自己資金潤沢)

・借入額が比較的少額

 

こんなところだろうか?

上記の様な借入状況の人なら

変動金利が大幅に上昇しても、

すぐに返せるのだから影響が少ない。

 

住宅ローンで変動金利を

検討している人は

もう一度考え直してみてくれ。

ではでは('ω')ノ