とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

築古投資家必見!アスベストの恐怖!解体費2倍!

築古不動産投資家の皆さん!

こんばんは。ベカンです。

 

今日はとあるセミナーで、

「RC解体時はアスベストで解体費2倍!」

という情報を聞き驚愕!!

 

私の1号物件が相当な確率で、

解体費2倍近くなることが

判明してしまった!!

 

あとRCに限らず、

木造にも石綿(アスベスト)が

使用されているケースも

あるとのこと。

 

実際に解体見積りを

出してないので、

正確な費用は不明だが、

注意喚起のため報告する。

アスベストとは?

天然鉱物繊維。

昭和初期あたりから、

建築資材として利用された。

 

耐火・断熱・保湿・防音・絶縁

すべてに置いて優れている。

それでいて頑丈でリーズナブル。

当時はスーパー素材だった訳だ。

 

セメントやその他原料との

親和性も良く混合資材も沢山。

建築現場のあらゆる箇所で、

積極的に使われていた。

 

だがしかし!

後から肺がん・皮膚病の

リスクがあることが発覚!

今では使用禁止に!

 

アスベスト使用された時期

ざっくり目安を示すと・・・。

昭和50年まで:使用フリーダム!

昭和63年まで:一部規制(中リスク)

平成17年まで:厳粛規制(小リスク)

 

規制がない昭和50年頃までは、

アスベストに水を含ませ、

直接吹き掛けていた時期だ。

これが一番ヤバイらしい。

 

その後も規制はしたものの、

他素材と混ぜた建築資材が多数。

RCだけでなく木造にすらも、

一部建築資材として

紛れている可能性もあり。

 

解体費が半端ない!

これは物件個々によって

大分左右される話だが、

通常のRC解体費は

坪4~8万円程と聞いた。

 

これにプラスαで、

石綿除去の工程が加わる。

解体時に飛散しないように、

特殊な飛散防止剤を散布。

丁寧に手作業ではがし、

袋に詰めて廃棄する。

動画を見たが超面倒そう!

 

一番ヤバイとされる

石綿直接吹き付けだったら

解体費と同額ほど

持ってかれる可能性あり!

 

私の物件の場合

早速、帰宅してから

重要事項説明書を確認!

 

◎昭和60年11月に新築

◎建物床面積339.51㎡

 

ぐぬぬ!

建築年月日の時点で

石綿の中リスク!

 

解体費    :坪単価8万円

石綿除去費用 :坪単価4万円

と過程して計算すると、

 

9.51㎡ ÷ 3.3 = 102.88坪

102.88坪 × 12万円 = 1234万円!

おえぇぇぇぇ!!!!!!!

シャレにならん!

購入費2400万円の半額は

解体費に取られるジャン!

ようは3600万円稼がねば!

 

当時仲介のおっちゃんが、

「古くなれば解体して土地を売ればいいよ」

なんて軽々しく言ってたけどな!

 

経費差引後の

年間家賃収入200万円。

3600万円÷200万円=18年!

まあ太陽光乗っけたし

20年は保有するつもりだったから、

その間に回収できそうだ。

他の問題は全無視計算だがW

 

【重要事項説明】

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おいおい!

よくよく見ると、

石綿を使用しているか

調査すらされていない!

 

要するに・・・。

「売主に聞いたけどわからん」

その程度なのだろう。

 

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更に!

瑕疵担保責任は3ヵ月以内!

アスベストがあったとしても、

もう損害賠償を請求できん!

 

まあどっちにしても、

石綿調査してない事に

応諾して買ってるから 

責任を追及できなそう・・・。

 

【当時の建築確認コピー】

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 当時の設計図・建築確認で

石綿使用してるか確認を試みる。

だが正直わからん!

 

気になるのは

「コンクリート打放シ吹付タイル」

水分含ませ石綿を

直接吹き付けている工法が

一番ヤバイとのこと。

この「吹付タイル」と言う

文字が気になるぞ!

 

築古物件はアスベストに注意!

当時この知識があったなら

アスベスト調査を依頼し、

石綿除去費用を値引くとか

適切な行動を取っただろう。

 

私は当時あまり気にしないで

このRC1号物件を買ったしまった!

すべて知識・経験の無さが原因。

これが不動産投資の恐いところ。

情弱が食われる世界。

 

近頃、地方ボロ物件投資が

巷で流行っているが

アスベストの危険が高い。

なんせ木造にですら

使用されている可能性が

あるのだから・・・。

よくよく注意しよう!

 

 

ではでは('ω')ノ