築古不動産投資家の皆さん！
こんばんは。ベカンです。
今日はとあるセミナーで、
「RC解体時はアスベストで解体費２倍！」
という情報を聞き驚愕！！
私の１号物件が相当な確率で、
解体費２倍近くなることが
判明してしまった！！
アスベストリスクは、昭和50年以前は激ヤバ。63年以前は中程度、平成17年以前は小リスク。家帰ったら自分の物件確認してみよ。平成築でありますように！恐い恐い！
— ベカン＠銀行員+ 不動産・太陽光 (@bekan13) 2020年1月22日
あとRCに限らず、
木造にも石綿（アスベスト）が
使用されているケースも
あるとのこと。
実際に解体見積りを
出してないので、
正確な費用は不明だが、
注意喚起のため報告する。
アスベストとは？
天然鉱物繊維。
昭和初期あたりから、
建築資材として利用された。
耐火・断熱・保湿・防音・絶縁
すべてに置いて優れている。
それでいて頑丈でリーズナブル。
当時はスーパー素材だった訳だ。
セメントやその他原料との
親和性も良く混合資材も沢山。
建築現場のあらゆる箇所で、
積極的に使われていた。
だがしかし！
後から肺がん・皮膚病の
リスクがあることが発覚！
今では使用禁止に！
アスベスト使用された時期
ざっくり目安を示すと・・・。
昭和50年まで：使用フリーダム！
昭和63年まで：一部規制（中リスク）
平成17年まで：厳粛規制（小リスク）
規制がない昭和50年頃までは、
アスベストに水を含ませ、
直接吹き掛けていた時期だ。
これが一番ヤバイらしい。
その後も規制はしたものの、
他素材と混ぜた建築資材が多数。
RCだけでなく木造にすらも、
一部建築資材として
紛れている可能性もあり。
解体費が半端ない！
これは物件個々によって
大分左右される話だが、
通常のRC解体費は
坪4～8万円程と聞いた。
これにプラスαで、
石綿除去の工程が加わる。
解体時に飛散しないように、
特殊な飛散防止剤を散布。
丁寧に手作業ではがし、
袋に詰めて廃棄する。
動画を見たが超面倒そう！
一番ヤバイとされる
石綿直接吹き付けだったら
解体費と同額ほど
持ってかれる可能性あり！
私の物件の場合
早速、帰宅してから
重要事項説明書を確認！
◎昭和60年11月に新築
◎建物床面積339.51㎡
ぐぬぬ！
建築年月日の時点で
石綿の中リスク！
解体費 ：坪単価８万円
石綿除去費用 ：坪単価4万円
と過程して計算すると、
9.51㎡ ÷ 3.3 = 102.88坪
102.88坪 × 12万円 = 1234万円！
おえぇぇぇぇ！！！！！！！
シャレにならん！
購入費2400万円の半額は
解体費に取られるジャン！
ようは3600万円稼がねば！
当時仲介のおっちゃんが、
「古くなれば解体して土地を売ればいいよ」
なんて軽々しく言ってたけどな！
経費差引後の
年間家賃収入200万円。
3600万円÷200万円＝18年！
まあ太陽光乗っけたし
20年は保有するつもりだったから、
その間に回収できそうだ。
他の問題は全無視計算だがW
【重要事項説明】
おいおい！
よくよく見ると、
石綿を使用しているか
調査すらされていない！
要するに・・・。
「売主に聞いたけどわからん」
その程度なのだろう。
更に！
瑕疵担保責任は3ヵ月以内！
アスベストがあったとしても、
もう損害賠償を請求できん！
まあどっちにしても、
石綿調査してない事に
応諾して買ってるから
責任を追及できなそう・・・。
【当時の建築確認コピー】
当時の設計図・建築確認で
石綿使用してるか確認を試みる。
だが正直わからん！
気になるのは
「コンクリート打放シ吹付タイル」
水分含ませ石綿を
直接吹き付けている工法が
一番ヤバイとのこと。
この「吹付タイル」と言う
文字が気になるぞ！
築古物件はアスベストに注意！
当時この知識があったなら
アスベスト調査を依頼し、
石綿除去費用を値引くとか
適切な行動を取っただろう。
私は当時あまり気にしないで
このRC１号物件を買ったしまった！
すべて知識・経験の無さが原因。
これが不動産投資の恐いところ。
情弱が食われる世界。
近頃、地方ボロ物件投資が
巷で流行っているが
アスベストの危険が高い。
なんせ木造にですら
使用されている可能性が
あるのだから・・・。
よくよく注意しよう！
ではでは('ω')ノ