とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】どんな中古アパートを買うべきか?

どうも!ベカンです。

TwitterのDMに質問が寄せられた。

本日はそれについての記事だ。

 

1棟目のアパート購入を検討中の方。

3つ候補があり、どの物件を買えばよいか?

そんな質問である。

 

詳細は書かないがざっくりと・・・

・都内&その付近の木造中古アパート

・価格レンジ2300~2500万円

・利回り8~13%

・土地は路線価評価のみ分かる

・今後も物件を買い進める意志あり

 

満喫でDr,Stoneを一気読み中で、

気もそぞろに一般的な回答をしたw

ブログでもう少し加筆したい。

 

一般的な回答

私の回答は以下の通り・・・。

 

買い進める意向があるならCF重視。

①銀行から長く低利で借入

②物件を安く買い付け

なお記載いただいた物件概要だけでは、

善し悪し判断出来かねる。

 

もうちょっと返信したが、

要約するとこんな感じ。

まあ致し方ない回答だ。

何故ならこの情報だけでは、

全然、判断できないからだ。

 

本気で物件判断するには・・・

質問者の回答に答えるには、

最低でも追加で下記情報が必要。

 

・謄本(築年数・乙区確認)

・レントロール(家賃・経費確認)

・固定資産税通知書

・修繕履歴(大型修繕の見通し)

・入退去の頻度

・間取り

・駐車場有無 

・近隣家賃相場  

・都市ガス・プロパンどちら? etc

 

これに現地調査・直観等も含めて

総合的に判断しなければいけない。

物件判断は非常に難しいのだ。

 

収支シミュレーション

上の情報から実質利回りを試算する。

まず確実に掛る経費を織り込む

・固定資産税

・火災保険

・管理費

・共用部分の公共料金

・町内会費

・浄化槽or上下水道代

・借入支払利息 

 

次に物件設備や競争力でストレス調整

ストレスの掛け方は経験がものを言う。

独自に最適解を探求し続けよう。

 

・修繕履歴⇒将来の修繕費予想し計上

・入退去頻度⇒空室率・客付料を推測

・間取り⇒地域で需要がある間取りか?

・駐車場⇒車必須な地域か?

・近隣家賃相場⇒一番低い家賃を採用

 

なおプロパンガスなら、

給湯器・エアコン・その他設備を

業者持ちにする交渉ができるので、

修繕費が大きく削減の可能性あり。

 

現地調査

収支シミュレーションで

机上の数字は弾くことが出来た。

次に実際に現地に赴き肌で感じること。

この時重要なのは、

ターゲットにしている

入居者の目線で見ること。

 

外観や周りは汚くないか?

空き部屋あれば内覧

設備が古すぎないか?

使いやすそうか?

 

物件周辺も大事

車でも徒歩でも周辺を

グルっと一周してみる。

嫌悪施設がないか?

コンビニ・スーパーあるか?

街並みはきれいか?

 

ポイント上げれば切りがない

物件の条件悪くても

ターゲットが低所得者層なら、

家賃を下げれば入居付け可能。

駆け出しのころは、

値段的に選択肢が必然的に

そのような物件になるのだが・・・。

 

出口戦略の算段

意外と忘れがちな部分。

まずは古くなったアパート付で

投資家向けに売却できるか?

これは築年数次第で難易度が変わる。

 

それが叶わなければ、

更地にして土地のみ売却を検討。

一般的な解体費を加味。

周辺の土地相場を調べて、

いくらぐらいで売れそうか?

大体算段が付く。

 

物件購入は融資前提だろうから、

売りたい時期の残債を考慮して、

いくら以上で売却すればよいか?

目星をつけておく。

 

10~20年後の話だから、

正直、出たとこ勝負。

ただし売却するまでが不動産投資。

ざっくりでも算段しておく。

 

銀行融資付け

上記内容から良い物件を見つけても、

融資が付かなければ元も子もない。

CFが出るように長く低利で貸してくれる

銀行を探し出さねばならない。

 

質問者はスタートアップの不動産投資家。

購入物件は築古・高利回りが対象。

ならば相談すべき銀行は限られてくる。

 

・公庫⇒低金利・短期融資(概ね10年)

・トラスト&オリックス⇒高金利・長期融資(20~35年)

・信金⇒まちまち

なお地銀・都銀は門前払いの可能性大。

 

自己資金多めに突っ込めるなら公庫。

ないならトラスト&オリックス系。

信金は方針が結構偏るので独自調査必要。

 

とにかくCFが出るように、

融資を組める銀行で借入する。

 

ここまでやって物件判断

ぜえぜえ・・・。

これでも相当端折ってるが、

いつも自分が投資判断する時に

やっていることを羅列した。

 

これで理解いただけたと思うが、

SNSでのやり取り程度では、

物件判断は到底できないのだ。

 

しかも見る人のセンス・直観・経験則が

織り交じり属人的判断となる。

不動産はすべてこの世に1つしかないもの。

簡単に比較も出来ない。

 

まあ最低でも確定次項を勘案した

収支シミュレーションくらいは

絶対に作成しておいた方がよい。

 

今日はこんなところで

ではでは ('ω')ノ