とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】銀行はなぜ築古物件への融資を嫌うか?

どうも!ベカンです。

今日もTwitterランドで、

迷える子羊の疑問を

勝手に晴らすスタイルw

 

 

いや。よく見たらこの人。

迷えるピーナッツでしたw

加藤ひろゆき氏の界隈で

頻繁に見かける人。いたピーさん。

 

超絶利回り期待の築古物件に

銀行融資が付かなくて

お困りな様子ですね~

 

まあ銀行員から見たら

当たり前の結果なのだが。

その理由を今日は説明しよう。

 ※地銀・都銀目線で話す

銀行審査は「保全」「償還力」!!

この2つの審査基準が

銀行審査では最重要とされている。

 

もし飛んでしまった時に、

融資金が回収できるかが保全。

 

融資対象の生み出す利益を

全て返済に充当したら、

何年で帰ってくるかが償還力。

 

両方とも問題なければ、

ほぼ融資は通ったも当然。

 

この内容は以前にも話した。

過去記事を参照してくれ。

 

www.bekan13-investor.com

 

築古物件は保全不足!!

 冒頭のいたピーさんのツイートでは、

「木造高利回りで担保評価ぐらいの値段」

 この物件が融資が付かなかったとある。

 

「担保評価ぐらい」とは、どんな基準で

話しているかは分からないが、

私の憶測では「固定資産税評価」かな?

 

ふっふっふ。甘いぞ!甘い!

銀行の担保評価はそんなモノではない!

耐用年数越えの木造なぞ評価ゼロだ!

下手したら取壊し費用まで加味され、

むしろマイナスにすらなる!

 

更に!土地の部分についても、

立地、形状、接道等の細かな内容を吟味。

その上で出した評価に大体×0.7

読者の諸君が思っている評価の

半分以下くらいでしか銀行は見ない。

 

なので保全不足となり、

銀行審査に通らない訳だ。

 

償還力でもやっぱりダメ!

ならば償還力ではどうか?

高利回りだけに償還力は優秀だろうが、

古い物件は火災保険・修繕費等の

経費率を強めにストレス掛けて

計算するので結局悪くなるのだ。

 

あと建築年数次第では、

物件寿命も短く見られる。

まともに賃貸できる期間を

銀行が5年と評価すれば、

5年間で融資が全額返済できるだけの

利益(償還財源)を出せる

超高利回り物件でないと

償還力が認められない。

 

築古物件は保全も償還力も

両方劣位にあるのだ。

 

ロッドが小さく担当者が嫌厭

上記説明で、銀行担当者が築古物件の融資を

通すことが困難である理由がわかったであろう。

 

私もアパートローンの稟議を

何本か作ったが、本当に骨が折れる。

 

・担保状況表(所有不動産の一覧)

・償還力検討表(単体・合算)

・金融資産一覧

・家系図

・各関係者の個信・反社チェック

・担保物件の調査 etc

 

これに稟議の面を作り、

補足説明で本部審査役に伝える。

店長決裁でもやることは一緒。

ベテランでも決裁もらうまでに

2~3週間は掛かる重労働だ。

 

それでいてローン専担者ノルマは

小さい支店でも1年に5~10億円は握る。

築古物件なら高くても

5000万円以下ではなかろうか?

目標達成するには効率が悪い。

 

それなら富裕層の相続対策として

ハウスメーカーが持込む新築案件に

専念した方が効率的だ。

審査も苦労しないだろうし、

融資金額も大きく見込める。

 

同じ苦労をするなら、

金額がデカい方がノルマを達成しやすい。

新築案件は富裕層相手が多いので、

他の取引も太らせやすく一石二鳥。

 

これから資産拡大していく

我々のような弱小投資家を

相手にする余裕は銀行員にないのだ。

 

資産形成期は公庫・信金へ

銀行も営利法人な訳で。

担当者も目標達成のため、

顧客を選ばないといけないのだ。

 

資産も実績も中途半端な

不動産投資家よりも、

富裕層の相続対策としての

新築アパート案件等の方が

優先されるのは当然のこと。

 

審査の難易度的にも、

融資金額の大きさ的にもだ。

 

ただ私は地銀勤務であるため、

目線が少し高いのかもしれない。

都銀ならもっと上を見ているがw

 

自分が駆け出しの投資家なら、

弱者救済・起業を応援する公庫様、

地域ド密着で小回りが利く信金。

こちらの方が融資を受けれる

可能性が上がる。

 

自分のステージに合わせて、

打診する金融機関を選ぶことが重要。

ということで締めくくる。

 

ではでは('ω')ノ