とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】私のボロ戸建の実績①

どうも!ベカンです。

一昨日ボロ戸建投資の危険性に迫る

ブログ記事を買いたのだが、

いつもより反響があった。

 

 

 

 

※自分の実家が固都税5万円だったので言い過ぎました。

 

 

そして私の昔からのブログ読者は、

この記事を読んで

「築古アパート・太陽光しか経験ないでしょ?」

「やったこともないのに何がわかる!!」

と思われた方が多いのではなかろうか?

 

・・・実は私ベカンは。

ボロ戸建を何と2棟も所有していたのだ!

パンパカパーンwww

記事の内容は実体験を踏まえた内容。

その人間が自分への戒めも含め、

書いた渾身の記事なのだ。

 

信憑性を高めるためにも、

私のボロ戸建チャンの

運用実績を紹介するとしよう。

 

物件内容

2棟とも祖母から父が相続を受けた物件。

なので名義はあくまで父だが、

私も運営管理に関わっている。

今日はその内1棟を紹介。

 

【1棟目】父の実家

宅地271.69㎡

1階工場89㎡・2階居住区89㎡

木造・スレートぶき

建築年次は昭和40年(築50年超)

 

昔は家業を1階で行っていた。今は別に工場あり。

祖母が健在の時に、1階を画家の作業場として、

月4万円で賃貸開始。賃貸併用住宅の先駆けじゃ!w

絵画教室や古典を開催。かれこれ15年以上も継続中。

 

祖母が10年前に亡くなり、

2階の居住区はずっと空いていた。

そしたら画家が泊まり込みで

絵を描けるように居住区も借りてくれた。

去年から3万円で賃貸スタート。

 

合計で賃料7万円!!

ただ居住区は1年だけの契約。

来年はまた空くかもしれない。

 

敷地が広く工場裏は、

昔にはよくある裏庭だ。

家庭菜園の名残あり。

 

物件収支

利回りは仕入れがタダなので計算不能w

年間の収支のみ報告する。

 

【収入】

家賃4万円×12=年間48万円

※今年のみ月7万円(年間84万円)

 

【支出】

固定資産税 86,000円

町内会費  24,000円

公共料金  10,000円

火災保険  71,000円

合計     191,000円

※半分工場なので固定資産税高い

 

【収支】

家賃4万円の場合 +28.9万円

家賃7万円の場合 +64.9万円

 

あれれ?

この間ボロ戸建は危険って

散々言っておいて、

意外に成績いいジャン!

と思われた人は残念。

 

何故なら相続物件なので、

実質0円で入手した戸建だからだ!

この物件は固定資産税評価額で1000万円。

実勢相場は1400〜1500万円ぐらいか?

もし融資で買ったらと思うとゾッとする。

 

1500万円・期間15年・変動1%の場合

毎月返済は何と95,833円!!(元利均等)

95,833×12=114.9万円

家賃7万円でも年間▲50万円キャッシュアウト!

 

更に言うとボロいだけに修繕費が

所々に発生するので大変だ。

多分ボロ物件投資家は、

これを鬼の指値で200〜300万円で

仕入れるのだろう。

 

数字に現れない苦労

上記の収支以外にも、

恐ろしい点がまだまだあるぞ!

それは裏庭の手入れである。

 

草刈りをしないと、

夏場にはジャングル化。

害虫が盛り盛り湧く!

蜂が巣を作り近隣住人に迷惑をかける!

 

毎年、父が隣のお宅から苦情を受け、

渋々伐採作業に出るのだが地獄である。

スズメバチの巣があることを知らず、

ガシガシ鍬で刺激して死にかけたこともw

業者に頼むほど家賃も取れない。

 

他にも、入居者の画家の要望を聞いたり、

部屋の清掃をしたりと面倒ばかり。

専業大家はいいかもだが、

兼業サラリーマンには堪える。

時間というお金にもかえがたい

大事なモノを失っている。

 

やはりボロ戸建は儲かりずらい

実家の相続物件でこの有様なのだ。

これを物件購入からやるなら辛い。

仮に奇跡的な条件で仕入れが

できた場合を試算してみよう。

 

【条件】

・物件価格300万円

・フルローン15年・1%(毎月19166円)

・家賃7万円

 

年間収支64.9万円 − 返済22.9万円 = 42万円!

 

ここまでやって月3.5万円の見入り。

300万円程度なら現金買いできるが、

それでも修繕・除草コストは入れると

収支が怪しくなってくる。

 

この奇跡的条件でこんなレベル。

勤め人で出世した方が早い。

 

ボロ戸建投資家として名を馳せる

加藤ひろゆき氏・ポール氏・ふんどし王子は

本当にすごいと思う。マジで天才だ!

 

自分の理想とする投資ではない

ボロ戸建は非常に手間が掛かる。

物件の清掃・草刈りはもちろんのこと、

基本自主管理だから入居者対応もある。

修繕も費用の関係上、外注が困難なので、

可能な限りDIYで対応するしかない。

 

私は不動産・太陽光投資で、

経済的・時間的自由を手に入れたい。

もしボロ戸建に走ったら

間違えなくその願いは潰える。

 

私は生憎、属性は悪くないので、

ローンを引いてレバレッチを効かせれる。

利幅は少なくとも、レバ次第でどうにかなる。

例えば実質利回り1%の投資だとしても、

5億円融資を受けて物件購入すれば、

年収500万円である。

 

私の年収程度だと5億円は困難だが、

1億円くらいなら何とかなるだろう。

実質利回り5%あれば年収500万円!

これなら現実味がある。

 

実際に私の保有物件&太陽光は、

返済元金除いた実質利回りは全て5%超。

借入額は法人含め6000万円程度。

10年以内に大部分が完済となるため、

設備劣化を考慮しなければ、

現時点でも10年後に年収300万円見込み。

 

・超絶ボロ物件の自主管理で高利回り

・低利回りでもレバ利用で普通の物件

読者の皆さんはどちらを選ぶか?

自分の胸に手を当て考えてみてくれ。

 

明日以降にもう一つのボロ戸建の収支も

紹介しようと思う。ではでは(*・ω・)ノ