とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】ボロ戸建投資の高利回りは本当か?

どうも!ベカンです。

Twitter上では、ボロ戸建て投資で

「利回り〇〇万%!!」と

嘘みたいな話を見かけるようになった。

 

見るも無残な地方ボロ物件を

タダ同然で仕入れして

DIY等でお金を掛けず修繕。

家賃2~3万円取れれば、

アホみたいな超高利回り物件の誕生だ。

 

ただこれを鵜呑みにして、

素人が追随してはいけない。

 

安易に手を出すと大火傷する。

今日はボロ戸建投資の実態に迫る。

利回り「〇〇万%」は本当か?

地方でも20%超なら優秀な物件なのに、

1万%みたいな利回りは実現可能なのか?

これは意外に思うかもしれないが、

理屈上、全然あり得る話だ。

 

ド田舎の荒れ果てた物件を

1円で仕入れたとする。

もしこの物件に家賃1万円で

客付けできればアラ不思議!

利回り1万%の完成である。

 

でもここで注意すべきは、

あくまで「表面利回り」で

語られることが多いということ。

 

あと物件価格が安すぎて、

利回り計算がぶっ飛んだ数値になりがち。

1万%と聞くと超儲かりそうな感じだが、

実際はそうでもない。

 

実質利回りはマイナスかも?

 

 上記のツイート通り、

実質利回りに直すとマイナスCFに

なるケースは多々あると思う。

 

投資額も低いが、家賃だって低い。

それでも固定資産税は普通に掛かる。

タダ同然で買った物件が、

修繕なしで人が住めるとは思えない。

DIYしてもボチボチ初期投資は掛かる。

入居中も問題多発するだろう。

 

あと、こんな物件に住みたい人は、

大体何か訳アリな人達。

入居者の質が圧倒的に悪いので、

対応に苦戦することも容易に想像できる。

 

最終的にマイナスにすらなる訳だ。 

どれ程の人がボロ戸建投資で

プラスになっているか疑問である。

 

ボロ戸建投資は超玄人向け

不動産投資にもジャンルは沢山あるが、

その中でも、ボロ戸建投資は群を抜いて

難易度が高いと自分は思っている。

 

昔触れた内容なので過去記事参照

www.bekan13-investor.com

 

高難易度の理由は、

費用が掛けられない分、

自分の能力で何とかしないと

いけない部分にある。

 

ボロ戸建のレジェンド

加藤ひろゆき先生がいうところの

「労働力投入」である。

 

DIYスキルは必須だし、

自主管理が基本なので、

私のような兼業大家は

到底無理だろう。

 

加藤先生&党員の皆さん

ふんどし王子・ポール氏

サウザー氏と名だたる

築古物件投資家がいるが、

彼らは本当に血の滲む努力の末、

成功しているだけで、

素人が容易にマネできるものではない。

 

オーソドックスな物件からいこう

この世にはボロ戸建以外にも

不動産はごまんとある。

わざわざ超難関から手を出す必要はない。

 

大抵の人が、一人で寂しくDIYで落ち込み、

モンスター住人との交渉に疲弊して、

不動産投資が嫌いになるだろう。

 

私のブログを読んでる人の

大半はサラリーマンだと思っている。

ならば、兼業でも無理なく

運営できねば意味がない。

 

そもそも自由な時間とお金が欲しくて

行っている投資なのに、

手間が掛っては本末転倒だ。

 

利回りが10~15%程でも、

管理会社にすべて外注可能で、

問題が少ない物件の方が、

私達には合っていると思うぞ。

 

もしくは太陽光投資なんかも、

利回り10%程度ならイケる。

アパートのように「人間」が

基本的に登場しない世界なので、

問題が起こりずらいのが利点。

 

もちろん、ボロ戸建向きの

人もいるので一概に否定はしない。

自分がリフォーム業者や、

残留物処理業者だったら親和性が高い。

 

自分で本当にできるか?

それは己しかわからない。

他人の意見に流されず、

自ら考え投資方針を決めて欲しい。

ではでは ('ω')ノ