とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】銀行のアパートローン審査基準

どうも!ベカンです。

銀行で転勤先では

アパートローンに

触れる機会が増えた。

 

自分の案件ではないが、

既に何本か協議を書いた。

銀行がアパートローンの

審査で何を重視するか?

だいたい掴めた。

 

私のブログ読者は、

不動産投資家が多い。

需要があるかと思い、

アパートローンの

審査ポイントを説明する。

 

なお詳しく書きすぎると、

何かヤバそうなので、

少しボカして書くが、

ご了承されたし。

 

銀行審査の重要ポイント2つ

「自己資金を3割も求められた!」

こんな声が所々で聞こえて来る。

 

ス○ガショックで、

審査が厳しくなったから?

間違えなくそうである。

 

では具体的に審査基準の

どの項目が厳しくなったか?

説明出来る人は少ない。

 

最初に今日の結論!

その答えは「保全」と「償還力」

アパートローンに限らずだが、

事業融資・住宅ローンだって同じだ。

この2つの指標を押えれば、

銀行融資の大半は通る。

 

保全・償還力の説明

【保全】

式:融資額÷取得済担保価値

融資額が取得済担保で、

どれだけカバーしてるか?

 

<例>          事例①           事例②

融資額   1,000万円    1,000万円

担保価値  1,000万円.   500万円

保全     100%              50%

 

顧客が飛んでしまった時に、

事例①・・・銀行は融資額100%回収可能

事例②・・・融資額の半分しか回収できない。

 

銀行は保全率が100%近くないと、

基本的に融資には応じない。

日本の銀行が「質屋」と

揶揄される所以だ。

 

【償還力】

式:借入総額÷返済財源

返済充当可能な給与・家賃収入では、

完済するのに何年掛かるか?

 

<例>   事例①       事例②

融資総額 1000万円 1000万円

返済財源   100万円        50万円

償還力   10年    20年

 

事例①・・・10年で完済

事例②・・・20年で完済

 

銀行は償還力が

融資期間より短くないと

基本的に融資しない。

 

なぜ自己資金が多く必要になったか?

保全と償還力。

この2つの意味が

わかると答えが見える。

 

例えば中古アパートの融資申込み。

その際の保全について考える。

保全率は担保物件の評価額で

酷く左右される。

 

もし不動産評価を厳しめに見て、

通常時の半額で見るとしたら?

ちょうど上記の保全事例①②だ。

 

事例①なら回収懸念なし!

では事例②なら?

何かあったら融資金半分が、

貸倒れする可能性がある。

 

そんな危険な融資は

銀行はしない。

保全不足500万円を、

穴埋めするため

自己資金を求める訳だ。

 

これだけでは終わらない。

そう償還力だ!

保全率100%超でも、

償還力が回らなければ

融資が降りない。

 

償還力は返済財源の見方で、

大きく変わってくる。

給料収入から家計費を

大きく控除するとか、

家賃収入の下落率・空室率の

水準を高めに設定するとか。

 

償還力事例①②を見て欲しい。

融資期間10年の場合なら、

事例①・・・◎償還力10年 ≦ 融資期間10年

事例②・・・✖️償還力20年  ≧ 融資期間10年

 

いつもの返済財源の

算定基準だったら

事例①100万円なのに、

厳しめに控除して

事例②50万円で算定。

 

事例②で償還力を

融資期間内に収めるには、

500万円自己資金を出す

必要性がある。

 

保全・償還力の改善ポイント

銀行がどんな審査をしてるか?

何となくご理解いただけだだろう。

 

このままでは多くの

自己資金を求められる。

 

ただ仕組みが分かれば対策可能。

保全100%・償還力=融資期間。

これに限りなくなく近づける

言い訳を考える。

 

私が審査を通したい時に

使う説明文をいくつか紹介する。

 

【保全不足の場合】

・融資額1000万円 − 担保物件価値500万円 = ▲500万円

・融資期間10年

①担保物件以外の総資産を保全に含める

保全不足500万円発生するも、

本人預金100万円・妻預金200万円。

貯蓄性預金100万円(解約返戻金50万円)

有価証券150万円あり実質フル保全。

 

更に両親預金1000万円。

両親実家(担保未設定)2000万円。

申込人は長男につき、

大半を相続する予定。

 

②数年後の保全率で説得する

現状は保全▲500万円なるも

5年後は保全率100%

比較的短期間でフル保全となる。

 

【償還力の場合】

①既存借入完済後の償還力で説明

本件借入 1000万円 期間10年 

既存借入   100万円(2年後に約定完済)

返済財源 100万円

 

現状償還力は融資期間10年超過するが、

2年後には既存借入で完済する明細あり。

完済後償還力8年 ≦ 融資期間8年

 

銀行が納得する言い訳を考える

「以上のことより回収懸念少なく、

是非取り上げ図りたく本件申請します。」

こんな感じで稟議書を作る。

 

上記の説明文は極めて一部。

他にも言い逃れ方法は沢山ある。

 

まずは基本通り

保全100%・償還力=融資期間

これに近づける努力をする。

 

・共同担保を入れる

・指値、値引き等

・妻・両親の収入合算(保証人加入)

・自己資金 etc

 

不足分について銀行が

ゴーサインを出せるだけの

理由・根拠を提示する。

 

銀行担当者だって、

実績のために融資したい。

でも無理に融資を通して、

回収不能となった時の

責任も負いたくない。

いつもそのせめぎ合いだ。

 

なので申込者側から、

「言い訳」と言う名の「逃げ道」

を用意してあげるのである。

 

それぞれ読者の皆さんも

銀行に弁明する内容を

考えて見て欲しい。

 

もしかしたら、

自己資金少なく、

ローンが通るかもしれない。

 

ではでは(^^)