とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【住宅ローン】40年ローンが主流の時代に?

どうも!ベカンです。

先日の異動で、

ローン専担部署に配属。

 

営業店より視野が広く

住宅ローンのトレンドを

把握できる訳だが、

この頃の流行りは、

「40年ローン」である。

今日はそれについて説明しよう。

住宅ローン競争の歴史

トレンドの話をする前に、

銀行の住宅ローン歴史を少し語る。

 

遡ることバブルの時代。

不動産価格が青天井だったあの頃。

不動産を買えば儲かる時代。

とにかく資金が必要なので、

銀行融資が全盛期を迎えた。

 

資金調達の需要が、

完全に供給を上回り、

銀行ローン金利は8~10%程。

今では考えられない高金利だ。

 

その後は皆さんご存じの通り、

不動産価格が暴落しバブルが弾けた。

そこからずっと金利が下がり続けて

今の金利水準に至る。

現在住宅ローンは変動であれば

何と0.40%台で借りれる時代だ!

 

競争が激化してこうなったが、

これでは銀行は儲からない。

低金利だけでは差別化が図れない。

他行を出し抜き顧客を獲得するには

どうすればよいか?

 

各金融機関が知恵を絞り

考え出した時代時代の

ヒット商品がある。

そのトレンドの流れを

今日は紹介する訳だ。

 

住宅ローンのトレンド推移

①金利

バブル崩壊時より

資金需要が極限まで落ち込み

完全に供給過多になった。

 

お金を貸して欲しい人に溢れ、

銀行も殿様商売をしていたが、

そうもいかなくなった。

 

ただでさえ売れない時代に、

口を開けて待っていただけの

営業マンが融資獲得するのは困難。

金利の安売りを余技なくされた。

 

なおこの金利を売りにする

各銀行の営業手法は、

現在もなお続くビックトレンド。

 

②特約団信

記憶は定かではないが、

確かリーマンショック辺りか?

不景気で一段と金利が下がった。

これに歯止めを掛けようと、

銀行が考え出した商品が、

特約付き団信だ。

 

ガン・脳卒中・心筋梗塞

その他5つの疾病になり

一定の条件を満たせば

住宅ローン残高がゼロになる

所謂「8大疾病特約団信」だ。

 

今では当たり前のラインナップだが、

当初は革命的で超絶ヒットした!

金利も0.2~0.4%程上乗せでき、

銀行も金利収支が改善した。

 

各銀行がこぞって模倣したので、

陳腐化してしまったが・・・。

今では商品は進化を遂げ、

ほぼ全ての病気・ケガ対応の全疾病、

精神病でも保険が出るタイプと種類豊富。

団信での差別化はこれ以上は

厳しい状態になり次のステージに移る。

 

③長期固定金利

元々、政策金融公庫のお家芸。

借入期間35年の全期間固定金利。

今でいう「フラット35」だ。

これを民間銀行でも

マネするようになった。

 

歴史的低レートになり、

今後は金利上昇リスクの方が

恐くなってきた。

金利が安いうちに固定金利で

住宅ローンを組みましょう!

こう提案すると結構反応が良い。

 

逆を言うと金利上昇局面では、

銀行が大損するので、

金融派生商品「デリバティブ」で、

リスクヘッジをしている(詳細は省く)

 

信金はこの手法が使えないのか?

正直不明だが、

長期固定の商品がない。

基本変動ガン押し、

無理なら固定10年誘導。

 

デリバでヘッジできるメガ・地銀は、

長期固定で差を付けることが

出来るようになった訳だ。

 

④40年ローン

お待たせした。

これが今日の本題。

新たなトレンド誕生だ。

 

従来の住宅ローンは、

最長35年が限度であった。

 

が!!

 

近頃40年ローンが可能となった。

「長期優良住宅ならOK」とか、

「RC構造ならOK」とか、

各金融機関によって適用条件は違う。

 

ただ労金の住宅ローンは、

特段条件なく40年ローンを

組むことが出来るとのこと。

 

私は地方銀行員。

労金40年ローンと競合し、

非常に手を焼いている。

 

40年ローンの注意点

「返済額を少なくしたい」

この顧客ニーズを拾うために

出来た商品であるが、

実は住宅販売業者が一番喜ぶ。

 

なぜなら、

融資期間が長くなり、

ローン返済額が抑えられた分、

強気で高額マンション・新築を

提案できるようになったからだ。

 

いつもより金銭感覚が麻痺。

自分の収入に見合わない

家を購入してしまう恐れがある。

これには注意して欲しい。

 

あとは年齢の問題。

30歳で借りても完済70歳である。

人生100年時代となれば、

若い方かもしれないが、

70歳までローンを返せるだろうか?

自分だったら絶対イヤだw

 

個人的には定年までには

完済していた方が好ましいと思う。

 

それか返済額が少なくなった分を

積立して車・教育・リフォーム資金に

充当することが賢明。

 

「返済額が少なくなる」という

安易な動機で40年ローンを

組むことは非常に危険だ。

 

読者の皆さんも

気を付けてくれ。

 

ではでは ('ω')ノ