とある銀行員の超投資砲

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【不動産投資】プロパンガス会社の裏側

どうも!ベカンです。

本日19時頃、喫茶店で秘密会議。

2棟目物件プロパンガス会社の

変更正式手続きを行った。

 

契約書類でいくつか質問すると、

プロパンガス会社同士の

恐ろしい攻防戦が明らかになった。

本日はその内容を報告したい。

 

なお、このプロパンガス会社は、

1号物件でもお世話になっている。

※以降、Nガス会社と呼称する

 

【詳細は過去記事参照】

www.bekan13-investor.com

www.bekan13-investor.com

本日の契約内容

 Nガス会社との契約条件

①給湯器無償交換

②LPボンベ置場地代(500円×戸数)

エアコン無償交換(NEW!)

 

①②は1棟目アパートでもあったが、

交渉の結果③も追加契約。

しかも1号2号物件両方だ。

これは大きな進歩である。

 

エアコン設置してから、

10年以上経過してる部屋多数。

古いモノを全交換したら、

12部屋×7万円=84万円の

コスト削減に成功してようなもの。

 

Nガス会社との契約書類

①無償貸与契約(ガス設備一式・エアコン)

②LPガス設置場所の土地賃貸契約

 

今回話題となる部分だ。

②は地代を貰うための

一般的な土地賃貸借契約だ。

 

だが①は見慣れなかった。

何のために必要な書類か?

 

率直に聞いてみたところ、

私が他ガス会社に変更することを

阻止する防衛策だと言う。

信用されてね~w

 

今後、ガス設備全般・エアコンを

新品に交換する度に、それぞれに

無償貸与契約を締結するらしい。

 

この契約がどんな効力を発するか?

次項で説明していく。

 

ガス会社の攻防戦

無償貸与契約の効力

私は早速2号物件エアコンを

1台新調してもらったが、

今回無償貸与契約を結んだ。

重要な部分を抜粋すると・・・。

 

・本件設備費用264,700円!?

・こちら都合で契約解除時、設備を法定償却価格で買い取る

 

しかし驚いた。エアコンが20万円超とは!

実際に業者が掛った設置費用は4~5万円。

上記契約価格は「定価」だと言う。

 

もし私が一方的にガス契約破棄すると、

設備を買い取る義務が発生する。

契約書の設備費用を「盛る」ことで、

ガス会社変更を防ぐとのこと。

 

他社が私に契約変更を提案する場合、

この設備買取費用を肩代わってくれる。

買取費用が大きければ他社が提案しずらくなる。

こんな仕組みだ。

 

償却期間を濁す工作

もう一つ巧妙な策が隠れてた。

 

前述の無償貸与契約書に、

法定償却価格とあったが、

これは減価償却のこと。

 

法定耐用年数に応じて、

毎年設備が減価していく。

契約解除の際は、

その残存簿価で買取りを請求する。

 

ここで重要なことは、

明確に償却期間を記載せず、

法定償却価格と濁したこと。

 

一般的にルームエアコンの

法定耐用年数は6年だ。

会社決算上は厳守しないと、

税務調査で指摘されて

追徴課税されるためリスキー。

 

しかし無償貸与契約ではどうか?

税務上は関係ないので、

法定耐用年数を15年!

とか言い張っても問題ない訳だ。

※裁判されれば負けるが契約者は私。

 無償貸与されている立場で

 文句がある訳ないw

 

耐用年数が長ければ

設備減価スピードも遅くなり、

解約時の買取価格を高くできる。

これで更に他社が提案しずらくする訳だ。

 

実際の攻防戦

2号物件のガス契約変更時 

2号物件の新築時に、

既存ガス会社は前オーナーに対して

ガス設備一式を無償貸与契約。

※給湯器・配管・メーター・ボンベbox等

 

契約内容は

・ガス設備一式費用2,500,000円程
・こちら都合で契約解除時、設備を法定償却価格で買い取る

 

前述したNガス会社と同じ手法だw

ガス設備一式の相場は不明。

多分、吹かした金額だと思われる。

 

今回Nガス会社に契約変更を申し入れた。

そして相手ガス会社が提示した条件はこうだ。

 

・法定耐用年数25年で計算!?

・ガス探知機1個5000円!?

 

嘘をつけ!www

ガス設備一式が本体アパートより

耐用年数長いじゃないか!www

築13年なので、25年計算ならば

残価120万円の買取請求を迫られる。

 

因みにガス警報器とは、

アパート各部屋につける、

コンセント式の小型警報器。

有名な商品「アロッ子」だ

新品でも3000円程なのに、

中古を5000円で買取請求してきたwww

 

Nガス会社の対応

もちろん「はいそうですか」と

引き下がらないのがプロ。

 

各製品メーカーや卸業者に、

一般的な法定耐用年数を聞き、

25年が如何にあり得ないか論破。

正当な法定耐用年数での再試算を求めた。

結果 120万円 ⇒ 18万円www

 

ガス警報器「アロッ子」は、

Nガス会社の新品在庫を

送ってやり解決としたらしい。

何とも泥臭い戦いだったw

 

 

大家として思うこと

私達大家は、プロパンガス会社を利用して

設備費用削減に勤しんでいるが、

ガス会社同士は骨肉の争いをしている。

 

それなのに、アパートオーナーときたら、

ガス会社が今まで奉仕してくれたのに、

コロッと契約を他ガス会社に変更したりする。

 

私は仁義に反することはしたくない。

基本的には購入物件は全て、

Nガス会社に集中させて、

せめてものお返しとする。

 

ただ地元ガス会社のため、

いつ潰れても不思議でない。

リスク分散のため、

大手ガス会社と併用も検討。

 

読者の皆さんも、

自分のガス会社を大事に

してあげてくれ。

本当に可哀そうだw

 

ではでは ('ω')ノ