とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】返済比率80%!?2棟目アパート紹介

どうも!ベカンです。

2019.8.29に念願の2棟目アパートゲット!

ただこの物件は非常に狂暴!

返済比率80%の攻撃力!

私の体力(現金)が削られる!

 

【2号物件購入の過去記事】

www.bekan13-investor.com

 

私の狂暴な愛馬を

本日は改めて紹介しよう。

2号物件スペック

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物件概要

購入価格  1,600万円

築13年 木造スレート2階

洋1LDK × 4

エアコン1 温水洗浄便座

駐車場(アスファルト) × 4台 

プロパンガス

浄化槽

 

立地

駅からは少し離れた田舎

近隣イオンタウンあり

ちょっとした工場群あり

土地開発で綺麗な住宅街ができた

小中までは近隣にあり

 

収入(年間)

①レントロール

41,000円 × 3 = 123,000円

46,000円 × 1 =   46,000円

合計     169,000円

※2019/10月で高い部屋退去予定

 退去後は123,000円のみ

 

②LPガス設置場所地代 2,000円

 

退去前 年間収入2,052,000円

退去後 年間収入1,500,000円

 

支出(年間)

公庫返済      1,626,612円

管理会社費用(7%)  141,960円

電気代(共用部分)   18,000円

町内会費        48,000円

固定資産税     121,197円

火災保険        18,715円

合計       1,974,484円

 

※公庫融資1500万円 固定10年1.31%

    珍しく元利均等返済

利回り 等

       退去前   退去後

表面利回り  12.86%   9.38%

返済比率   79.27%  108.44%

CF    +77,516円 ▲474,484円

 

要は満室で収支ほぼゼロ物件だ。

1部屋でも退去が出れば全て持出。

生憎、1棟目物件の年間CF60万円あり、

空室1部屋までなら耐えれるが、

それ以上は私の給料投入だ!

 

 購入経緯

1棟目アパートを斡旋した

仲介からの紹介物件。

売主も業者(プロ)で、

廃業のため手放すとのこと。

 

1棟目が築30年ボロだったので、

この築13年が新築に見えたw

 

金額もお手頃で、

当面大規模修繕もいらなそう。

部屋の中も結構きれい!

管理会社も信頼できる!

 

正直そこまで魅力的な

物件ではなかったが、

仲介との関係構築の観点からも

購入することにした。

 

返済比率80%の罠

父経営法人名義で購入するが、

決算内容がズタボロで、

公庫くらいしか借入先なし!

 

そして公庫は基本的に

期間10年でしか貸してくれない。

※制度を駆使すれば15~20年も可能

 だが父経営法人が使えるものなし

 

不動産投資の初期段階では、

金利が高くても長期融資可能な

金融機関を選択するのが正解。

CF確保が急務だからだ。

ただその選択が取れなかった。 

 

早期完済するメリットもあり

逆に考えれば10年で完済だ。

返済が終わればCF大幅改善!

 

残債が少ない方が、

売却も狙いやすい。

 

どちらにしても、

父経営法人は公庫融資が

限界に達しており、

当面は新規融資が受けれない。

 

CFは捨て返済優先。

融資空枠を拡張し、

次の物件へ進む方が得策やも?

 

まあそう白い目で見るな。

負け惜しみだw

 

読者は絶対マネしちゃ駄目!

私もバカではない。

この物件を買うにあたり、

資金繰りタイトになることは、

わかっていた。

 

既存アパート・太陽光CFと

累計蓄財があるし、

最悪、個人の資産・給与で

対応できる範囲内だと思い買った。

 

その前提がない人が、

満室計算で返済比率80%とか、

死ぬからな!w

本当に絶対マネするなよ!w

 

ではでは ('ω')ノ