とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】割高でもドンドン買い進める利点

どうも!ベカンです。

私は2棟アパート経営中。

ターゲットは地方中古物件。

 

1年に1棟買うか買わないか。

投資スピードとしては遅い方だ。

半年に1棟ペースにしたいが、

どうも上手くいかない。

 

・ちょっと割高

・ちょっと古い

・ちょっと田舎

 

自分の基準に微妙に合わず、

色々な理由を付けて

指値玉砕してきた物件の数々。

 

あまり気にせず

買い進めた方がよかったか?

考えをまとめてみた。

買わなかった物件達

まだ売れ残っている

ある程度のふるいにか掛け、

買付け打診した物件達。

楽待・健美屋等のサイトで、

お気に入り登録して2年間観察。

案の定、殆どが売れ残っているw

 

その割には、大きな値下げもせず、

ダラダラと掲載時間だけ過ぎている。

収益物件の大半が、表面利回り10%を

基準に価格設定してる節あり、

当然かもしれない。

 

当時買っていれば?

「ダメ物件を掴まなくて良かった」

と考えることも出来るが、

思い返すと、少しぐらい割高でも、

買ってしまえば良かったと感じる。

 

それは何故か?

1年間で値下げされた額より

家賃収入の方が断然高かったからだ。

 

【具体例】

築30年 軽鉄2階

積〇ハウス施工 2DK×4部屋

 

◎2年前1780万円 

年間家賃213万円 表面11.96%

◎現在  1600万円 

年間家賃198万円 表面12.37%

 

2年間で180万円値下げ。

対して累計家賃411万円。

空室・経費込みの簡易計算しても

411万円 × 空室80% × 経費80%

= 263万円(NOI)

値下げ180万円 < 期待累計家賃263万円

 

時間を味方に付ける

上記の例では値下げ後の方が

表面利回り向上していて

一見良い物件に見える。

ただし計算した通り、

当時少し気に食わなくても、

満額購入してしまった方が儲かった。

 

築年数2年追加され

建物寿命も減った点も注意。

築古物件は限界保有して

累計家賃で儲けるしかない。

修繕なしで家賃維持出来るのも

10年程度だろう。

その大事な期間を

2年も経過してしまった訳だ。

ちゃっちゃと満額で買って、

家賃をもらう方が賢明だった。

 

買わないリスクも考える

吟味し過ぎは禁物

物件選定が厳し過ぎて買えないより、

ドンドン買い進めた方が、

結果的に手残りキャッシュ増加、

さらには規模拡大も出来た。

 

築古物件融資は大抵5~10年返済。

早く保有すればローン完済し

さらなるCFが生まれるだろう。

上手く売却して

一括現金獲得チャンスもある。

 

融資引き締めにも注意

 某かぼちゃの馬車の報道以降、

サラリーマン大家への融資スタンスが

一気に厳しくなってしまった。

 

私は銀行員で年収もそこそこ。

世間的には良い属性になるが、

民間銀行では借りれない。

 

ちょっと高くても融資が出るうちに

買ってしまわないと機会損失が生まれる。

 

物件の分散が出来ない

これはアパート大家が口を揃えていうが。

ある程度、物件を所有してからの方が、

当初1棟しか持ってなかった時より

心に余裕が出来たという。

 

1棟目は一室の空室に

震え上がっていたが、

10棟持っていたなら

他の物件家賃で補填可能。

聞いた感じでは

概ね部屋数100戸超えたあたりから、

その境地に達していると聞く。

 

何でも買っていい訳ではない

とはいえ・・・。

盲目に買い進めてはイケない。

 

CFプラスの物件を買うべきだ。

特にスタートアップ時は、

CFマイナス物件を持つと、

次の物件を買うことが出来なくなる。

 

自分の給料ぶち込んでも足りず、

最悪、資金ショートして黒字倒産。

 

最終的には建物状態・入居者・地域環境等の

総合判断で決めるが

CFだけはプラスにするべきだ。

 

ではでは ('ω')ノ