とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】購入後の忘れがちな諸手続き

どうも!ベカンです。

先日アパート2棟目購入。

現在、購入後の諸手続きで大変。

【2棟目購入関連の過去記事参照】

www.bekan13-investor.com

2棟とも同じ仲介業者経由で買った。

言葉は悪いが地元の不動産関連の業者は、

年配の方が多く対応も適当w

 

購入後の各手続きの案内なく、

結構困った経験あり。

今日は収益物件購入後に

やっておくべき諸手続きを列記する。

電気契約

変更手続き

アパート共用部分の電灯、

太陽光あればパワコン、

これらはオーナーが払う電気代。

 

知らず知らず放置すると、

電気代未払いで止められてしまう。

 

なので電力会社に電話して

物件所有者変更を伝えよう。

口座・クレジット支払の

用紙を送ってくれる。

 

私の失敗談

1棟目購入後、変更契約しておらず、

紙で請求書が郵送されていたが、

気付かず2ヶ月未納。

危うく電気を止められるとこだった。

なるべく早めに対処しよう。

 

浄化槽

清掃業社と契約

地域の衛生社と清掃契約を結ぼう。

これも売主・仲介が気が利かないと、

そのまま放置状態になる。

 

私の失敗談

1棟目購入した大家デビュー時に、

清掃契約していないことに気付かず、

なんと2年間も管理不在となった!

浄化槽法で年一回の点検が

義務ずけられているので注意しよう。

 

異臭・排水逆流等が起こると、

入居者に多大な迷惑を掛ける。

必ず清掃契約の確認をしよう。

過去記事を下に貼っておく。

 

清掃業社は独占企業?

なお余談だが浄化槽清掃業者は、

その地域で何故か1〜2社独占状態。

やりたがる人がいないか?

利権が絡んでいるのか?

長年の疑問である。

誰かご存知であればご教授賜りたい。

 

【関連記事】

www.bekan13-investor.com

管理会社契約

管理契約

既存の管理会社を引継ぐなら、

管理契約を締結しよう。

売主・仲介が適当な人だと、

売買があったことすら知らず、

家賃が元オーナーに入金される。

 

入居者賃貸契約の再締結

管理会社主導で各入居者とも

賃貸契約を結び直す。

この対応はマチマチで、

私の1棟目管理会社は行い、

2棟目は何もしなかった。

 

前の大家との賃貸契約のままでよいか?

記事を書いてて不安になってきたw

今度2棟目管理会社に確認する。

 

管理会社変更は注意!

自分の普段お世話になってる管理会社に

変更するケースもあるだろう。

ただ安易に変更すると酷い目に合う。

私が知ってる範囲の問題としては2つ。

①管理会社が地元のドン

②大手管理会社は入居者全員転居

 

①管理会社が地元有力者

その地域でイジメを受ける。

地元で悪評を流され風評被害に合う。

村八分となり孤立する。

今後同地域で物件拡大は不可能。

 

②大手管理会社の場合

あと◯東建託などの大手業者は、

一括借上契約(サブリース)が多い。

解約すると入居者を他の自社管理物件へ

全員転居させてしまうことがある。

 

◯ニミニの「スーパー君」とかは、

敷金・礼金不要、退去時修繕費ゼロ等の

入居者有利な条件がある。

これはオーナーが毎月スーパー君手数料を、

修繕積立金代わりに払っている。

それが管理会社変更で帳消しになる。

入居者に敷金・退去修繕費を貰うことは、

非常に困難なため泣き寝入り。

 

購入後も気を抜かない

物件売却までが投資

不動産投資は、物件購入までに労力が掛かる。

成功するか否か?は入り口で大体決まるからだ。

 

ただ本当は「売却までが投資」である。

特にキャピタルゲインが望めない地方物件は、

長い年月を掛けて投資金を回収する。

 

オーナーの心構え

そして不動産投資の基本的心構えとして、

「投資家」でなく「賃貸業経営者」である

ことを忘れないで欲しい。

 

株・投信等のペーパーアセットとは違い、

投資成果は自分の大家能力に左右される。

会社経営者と同じく日々自己研鑽である。

軽い気持ちで始めてはイケない。

 

購入後も気を抜かず、

上記諸手続きを忘れず行い、

入居者・各ビジネスパートナーに

迷惑を掛けないようにしよう。

 

ではでは (*・ω・)ノ