とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】8/29アパート売買準備

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どうも!ベカンです。

いよいよ8/29売買。

築13年木造アパート取得!

 

いや~長かった!

そろそろ2棟目と思い、

探し始めたのが今年3月頃。

あれから5ヵ月経ち

ようやく購入に漕ぎつけた。

 

最後でしくじらないよう売買準備。

備忘録としてブログ更新。

公庫融資

既存根抵当権の極度増額

1棟目RCアパート購入の際に、

父経営法人の工場を担保に差し出した。

当初設定額2,600万円(融資と同額)

 

銀行だと担保余力があれば、

融資額120%を根抵当設定するが、

公庫は融資と同額設定でよいと学習。 

 

今般1,500万円追加融資を受けるが、

担保評価限界の4,400万円まで増額。

司法書士へ依頼し本日極増完了!

 

融資1,500万円に対して

1,800万円極度増額したのは、

この融資の前に無担保枠で

太陽光融資500万円借りているからだ。

今までの返済を加味すれば、

これで公庫はフル保全である。

 

登録免許税の免除!

公庫融資の利点の一つ。

通常1800万円 × 4/1000 = 72,000円

税金を納めるはずだが免除!

司法書士報酬3万円だけで済む。

 

何と民業圧迫なことか!

地銀行員の立場ではそう思うが、

いざ自分が恩恵に預かると嬉しいw

 

設定後資料を郵送

・根抵当権変更契約書(極度増額)

・設定後の謄本

・登記完了証

これを本日簡易書留で必要書類郵送。

書類が8/26(月)には届くだろう。

公庫融資実行は書類到着後、3営業日必要。

8/29実行にギリギリ間に合った。

一応明日、公庫に念を押すため連絡するつもりだ。

 

なお金証契約は既に送付済。

 

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売買準備

銀行応接室の予約

普通、仲介業者が売買の場所取りをするが、

何故か私が予約することにw

まあ仲介業者は、前の支店で担当した法人。

こちらが顧客であっても顧客扱いされないw

 

アパートローン決済口座がある信金へ連絡。

通常、自行融資が出ないならば、

向こうも部屋を貸す義理もないのだが、

大体の地銀・信金は場所を用意してくれる。

メガバンクはそうはいかないだろうが。

 

皆さんも場所取りする時はお早めに。

部屋が空いてない可能性や、

支店方針で断られるケースもあり。

早めに動けば違う支店にお願いできる。

 

各種関係者への案内

うぉーい!流石にこれは仲介の仕事だろw

やはり私がやる羽目に。

まあ仲介は物件情報くれるのが一番重要。

甘んじて受けましょうぞ!

 

銀行員だけに普通に段取りできてしまう~

スケジュール調整してしまう~

 

売主・売主仲介・司法書士へ

書類受渡し・日程案内が完了!

 

父の調教

売買当日は私が参加できない。

父独りで行ってもらう。

売買のお作法を伝授せねばならない。

 

だが、これが一番難関!

父は町工場の職人気質。

事務処理とか大っ嫌いだ。

売買の流れを書いたカンペを作成しよう。

 

物件購入後

プロパンガス会社変更

1棟目アパートで契約している

Nガス会社へ変更。

見返りにエアコン無償貸与や、

毎月ボンベ地代2,000円貰うことに。

 

昨日の記事参照
www.bekan13-investor.com

賃貸契約書の変更

これはT管理会社が行う。

父経営法人に所有者が移ったため、

アパート賃貸契約を入居者と再度締結する訳だ。

 

併せてNガス会社への変更契約も行う。

Nガス会社がクレジット払いできないと

入居者不満がでるやも?

ちょっと不安要因である。

 

どちらにせよ入居者にとっては

契約変更など面倒な作業だ。

なのでNガス会社がエアコン更新して

気分を直してもらう算段

 

売買当日まで気を抜かない!!

普段、銀行で不動産売買に幾度も立ち会った。

だが、売買は何度やっても緊張するものだ。

 

自分が何か忘れると売買が頓挫してしまう。

折角、関係者が一同会して集まったのに、

当日「できません」では許されない。

 

上記の事前準備以外にも

抜け落ちてることはないか?

再度見直そう。

 

それではまた ('ω')ノ