とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】注意!地方ボロ物件投資は超玄人向け

どうも!ベカンです。

この頃、地方ボロ物件中心の

不動産投資家がSNSで露出が多い。

 

「10万円で戸建を買った!」

「DIYなので修繕費ほぼタダ!」

「利回り100%超え!」

 

まともな感覚の投資家からすれば

目を疑う高利回りが実現されている。

羨ましい限りである!

 

これから物件を買おうとと思っている人達も

「私でもできるかも?」

と軽い気持ちで始める事例も増えている。

 

だが注目されている今だからこそ!

私は逆に警笛を鳴らしたい!

何故ならボロ物件投資は、

超絶玄人向け投資だからだ!

 

その理由について説明していく

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ボロ物件投資が注目されている原因

近年、都心の不動産価格は上昇。

その余波は地方都市までに及んでいる。

駆け出し大家ではとても手を出せない価格。

 

さらにそこに来て、

某S地銀・一部業者の不正で、

収益物件の融資は締まり出した。

 

都市部は価格が高い・・・。

融資も出ない・・・。

 

こうなれば方法は一つ!

価格が安いものを狙えばよい!

必然的に地方ボロ物件に

スポットが当たる訳だ。

 

一般のサラリーマンの収入でも、

数百万円なら何とか貯めれる。

 

現金買い・少額融資が主流なので、

不動産投資を始める気概があれば、

参入障壁は低い。これが要因だろう。

 

因みに私は価格が安いという理由で、

区分マンション購入を検討したが挫折。

過去記事を貼っておく・・・。

www.bekan13-investor.com

 

代表的ボロ戸建インフルエンサーは誰だ? 

私が書籍購入、Voicy・Youtube拝聴している

有名な方々といえば・・・。

 

・加藤ひろゆき氏(北海道) 

・ふんどし王子氏(富山)

・ポール氏(富山)

 

ボロ物件を数十万円で購入。

逆に売主からお金を貰って

物件も譲ってもらうことすらあるとなw

DIY等で最低限の修繕(or何もしない!)

表面利回りも驚きの数字だ!

 

そしてこの方々は、ネット芸人の気質もあり、

非常に面白おかしく現場状況を伝えている。

私もいつも爆笑しながら配信を楽しみにしているw 

 

これを聞いて新米大家に方々が、

・ボロ物件投資は楽しい!

・俺でも簡単にできそう!

と勘違いしてしまう訳だ。

 

ボロ物件投資の危険性

 長い前置きだったが本題に入る。

私が考えているリスクは概ね3つ!

①物件トラブルが多い

建物・付帯設備の老朽化が激しく、

頻繁に問題が発生するだろう。

 

更に家賃低めの設定になるため、

入居者の質も悪いことが多い。

人的トラブルも起きやすい。

 

②手残り収益が意外に少ない

ボロ物件は低額家賃設定になりがち。

修繕の回数も多く、DIYにも限界がある。

固定資産税等の税金も納める。

そして気付くだろう。全然CFがないことに!

 

上記に挙げたボロ物件投資家の皆さんは、

努力・場数・経験・気合い・根性で

何とか収益を上げている。

そんな彼らでさえ戸建1棟につき

数万円しかCFがでない。

素人仕事ならマイナスにすらなる。

 

③出口戦略が見えない

一番重要と言っても過言ではない「出口戦略」

最終的に物件売却するまでが投資。

ただボロ物件投資には、目先の利回りに踊らされ

その視点が欠如しているケースが多々ある。

安い物件には相応の汚点があるからだ。

・ド田舎、過疎地域

・再建築不可

・嫌悪施設が近隣にあり  etc

 

建物はいつかは壊れる。

その時とる手段は、

・売却(更地渡)

・新築、更地賃貸

ただそれが叶わない場所であったら?

固定資産税を払うだけの「負動産」となる。

 

如何だろう?

大家としての力量は磨かれると思うが、

新人大家には非常にしんどい内容の筈。

時間・労力を相当消耗するため、

兼業大家は挫折しかねない。

 

私は普通の物件を買う

私の本業は「銀行員」

ボロ物件をDIYで仕上げ、

超高利回りを実現したい気持ちはあるが、

時間・労力をそこまで割けない。

本業に支障が出ては本末転倒だ。

 

なので私の投資方針は、

・普通の地方物件を

・普通の価格で買い

・普通の家賃収入を得て

・普通の利回りを目指す

である。

 

あいにく銀行員ゆえ、

融資を引っ張る能力はある。

自分の蓄財合わせれば、

あえてボロ物件でなくても

買い進めることが可能。

 

現に所有物件1号アパートは、

そんなにお買い得でもなかったが、

購入から早2年6ヶ月、

物件に問題もなく満室経営を維持。

管理会社に丸投げで、労力は殆ど掛からない。

こんな物件を増やして行きたい。

 

そして物件売却で資金が増えたら、

新築や都心物件に鞍替えしていく。

まあ何年後のことだろうかw

 

自分の信じた道を歩むべき

今回はボロ物件投資について、

ネガティブな意見を述べたが、

だからと言って完全に否定してはいない。

 

非常に難易度が高いが、

成功すれば最強のキャッシュマシーンとなる。

 

低利回りでも都心物件を買う人もいれば、

新築に走る人もいる。

手が器用でDIY特化型の人もいる。

アイデアで徹底的に差別化を図る人もいる。

 

人間には得手不得手がある。

それぞれ得意分野を活かした投資方法で

進めばよいのである。正解などない。

 

私は銀行員の知識・立場を活かし、

収益物件向けのローン引き込み、

赴任した先々で、地域業者と情報交換。

そこから物件紹介を受けて買い進める。

管理会社・司法書士・税理士等と連携を取り

なるべく自分の労力を掛けずに運営する。

収益は高くないが、これが私の選んだ道だ。

 

自分が何に向いているか?

最初は失敗だらけだろう。

ただ試行錯誤の末、答えを見つけ、

その道を信じて進めばよい。

 

皆さんも「自分の道」が

見つかることを祈る。

 

ではでは ノシ