とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【住宅ローン】繰上返済はナンセンス

どうも!ベカンです。

私は地方銀行の田舎にある支店で、

住宅ローン担当をしている。

 

田舎の支店でも、住宅ローン相談は、

有難いことに毎月2〜3件受付している。

今の支店に転勤して早2年10ヶ月。

住宅ローン50件程の実行に携わり、

大分自信が付いてきたところだ。

 

新規だけでなく、既存のお客様管理もしている。

既存顧客から一番相談が多いのが「繰上返済」だ。

 

そしていつも思う。

「何て勿体ないことをするのだろう」と・・・。

現状では住宅ローンを途中で繰上返済することは愚行。

この話をすると大抵の人が、

「定年までに住宅ローンを完済したいの!」

「繰上返済すれば金利分得になるでしょ!」

と批判の声があがる。

 

しかし、私の考えは・・・

・繰上返済は愚策

・タイミング次第では有利

である。

その理由について説明していく。

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繰上返済がナンセンスな理由

①住宅ローン控除があるから

正式名称「住宅借入金等特別控除」

細かい適用条件の説明は省くが、

簡単に言うと

「住宅ローン年末借入額1%相当が減税」

される税制優遇だ。

期間は借入から10年間。

消費税増税後は13年間になる予定。

 

<具体例>

年末残高  4,000万円

4,000万円 × 1% =減税額40万円

お金を借りると40万円も税金が還付される!

何とも気前のいい政策だ。

 

何故こんなに住宅ローンが優遇されるか?

これは日本GDP7割が個人消費であることが要因。

個人が一番お金を使う「住宅」について、

大きく減税することで購買意欲を高め

景気刺激したいからだ。

 

さらに住宅ローンは空前の低金利!

変動金利0.4%台、固定35年1%前後である。

私が銀行に入行した10年前は、

変動1%後半、固定10年2〜3%だった。

10年前の半額以下の大バーゲンである。

 

ここで面白い現象が起きる。

お金を借りると利息を払うどころか、

逆に利息以上に税金が返ってくる現象だ

 

<具体例>

変動0.4% − 税金還付1% =実質0.6%

年末残高4,000万円 × 0.6% = 24万円

※厳密には元利均等返済だと少し違う

 

フル固定で借りても1%程度なので、

ほぼ利息0%で借りているようなものだ。

これで繰上返済をする無意味さが

理解できたと思う。

 

ただ注意点もある!

所得水準によってはローン年末残高1%が

全額返ってこない人もいる。

借入者の所得税・住民税の一部が、

還付される上限だからだ。

上記の例通り40万円還付される見込みの人も、

そもそも所得税・住民税を40万円払ってなければ、

全額返ってこない訳だ!

 

そしてこの減税制度は借入から10年間、

消費税10%へ増税後は13年になると言われている。

減税期間が過ぎた後は、この話は関係なくなる。

 

②高金利ローン借入予備軍になる

私が住宅ローンを受付する人は、

20代後半〜40代、貯蓄0〜500万円程の方が多い。

蓄財ゼロの人は置いておいて

「家を買うために積立したお金です!」と

なけなしの数100万円を家に使ってしまう人がいる。

もしくは後から繰上返済の申し出がある。

 

だがちょっと待って欲しい!

ここで自己資金を使ってしまうと、

もっと条件の悪いローンを借りてしまう可能性がある!

 

例えば・・・

・車を壊れたので買い替えしたい

・子供が大学に進学する

・家の壁を塗り直したい

 

自己資金があれば問題ないが、

住宅ローン繰上返済してしまうと、

資金不足でお金を借りなくてはならない!

 

ここでマイカー・教育・リフォームローンの出番だ!

これは総じて「無担保ローン」と呼ばれ

金利2〜4%と高金利!

実はこの無担保ローン・・・。

銀行のドル箱商品なのだ!

 

金利の安い住宅ローンを返し

金利の高い無担保ローンを借りる。

なんと非合理的な選択をしていることか!

 

それでも足りなければ

カードローン・リボ払い等の

さらに高金利商品に手を出す

大体15〜17%程だろう。

 

無担保ローン・カードローンを借りないためにも

自己資金は決戦に備え温存しておこう!

 

③団体信用生命保険の存在

団体信用生命保険とは?

これも簡単に言うと

債務者が死ぬと住宅ローンがゼロになる保険

※以下「団信」

 

もし若くして大黒柱である夫が死ぬと、

多額の住宅ローンが妻・子にのしかかる。

銀行も貸したお金が返ってこなくてガッカリ。

そんな危機を避けるため、

団信加入を必須にしている金融機関が多い。

 

これは一種の「死亡保険」と捉えてもよい。

住宅ローン残高分の保険金を貰える死亡保険だ。

 

よって住宅ローンを繰上返済することは、

死亡保険を解約するようなものだ。

子供が独り立ちするまで死亡保険は非常に大事。

繰上返済は控えた方がいいだろう。

 

そして少し違う話だが、

団体信用生命保険=死亡保険とは言ったものの、

住宅ローンで団信加入したからといって、

生命(死亡)保険を解約することは非常に危険である。

 

もし債務者(夫)が死亡した場合、

団信で保障されるのは妻・子供の居住場所だ。

その後の生活費・教育費は保障される訳ではない。

若いうちは子供×1000万円程の死亡保険に加入が好ましい。

20〜40代なら死亡保険料も比較的リーズナブルだ。

この議論は過去ブログでも書いたので参考にして欲しい

www.bekan13-investor.com

繰上返済が有効なタイミング

住宅ローンを繰上返済することが如何にナンセンスか?

上記3つの理由でよくわかったと思う。

 

では繰上返済はいつ行った方が良いか?

私の考えでは「繰上返済はすべて愚策」だ!

何故ならその資金を投資することで、

住宅ローン金利以上に利回りを得ることが

できそうだからだ。

 

とは言っても、

一般の人は投資・運用には後ろ向き。

投資の術をしらない人も多い。

そして優秀な投資家でも時期によっては

運用先が見つからないこともある。

 

そんな時、自己資金を持て余すぐらいなら

繰上返済も有効である。

そして繰上返済にも好ましいタイミングが存在する。

これについても説明していきたい。

 

①ローン控除期間終了時

ローン控除期間は上記で説明した通り、

現状の住宅ローン水準では、

ほぼタダで借りているも同然である。

 

タダで借りれる期間に、

わざわざ繰上返済する意味はない。

よってローン控除が終了するタイミングで

繰上返済することは道理に叶っている。

 

②子供が独立した時

住宅ローンには死亡保険の意味合いもあるといった。

死亡保険が一番必要な時期は子供が小さい時だ。

債務者(夫)が若くして亡くなった場合でも、

遺族の妻・子供達の居住場所は確保できる。

 

そして繰上返済しなかった場合は、

その金額すべてが現金で相続できる。

生活費・教育費を少しは賄うこともできるだろう。

 

ただし、子供が独立したら別だ。

子供達は自分の力でお金を稼ぎ生活できる。

親としての役目は果たした。

 

老後資金も確保しているのなら、

余った資金は繰上返済しても良いだろう。

 

③金利が上がった時

私が繰上返済に否定的なのは、

現在住宅ローン金利が非常に低いからだ。

 

もし金利が上がってしまったら、

運用に回しても住宅ローン金利以上に

利益を出すことが難しくなる。

 

・良い運用方法がない

・ライフプラン的に大きな資金が必要ない

 

そんな時、金利が上がったら、

繰上返済することは良策だろう。

 

あと余談だが、全期間固定で借りれば、

そもそも金利変動リスクを気にしなくてよい。

低金利である今なら非常にオススメである。

 

最後に

如何だったろうか?

普通の人は繰上返済はお得・有利と

思っている方が多いだろう。

そんな人達にはビックリな記事内容だ。

 

私の考えは基本的に

・繰上返済は愚策

・タイミング次第では有利

これは変わらない。

 

住宅ローンは金額が大きい故に、

それに関する判断を間違えると

家族が路頭に迷うことに。

 

今回は住宅ローン繰上返済の話だったが、

それ以外の選択も間違えないように

しなければいけない。

借入額・返済期間・金利種類 等々。

 

これも私の見解では、

現状の金利水準ならば、

・借入金額 → できるだけ多く

・借入期間 → できるだけ長く

・金利種類 → できるだけ長い固定

である。

 

後日、これについてもブログにしよう。

今日はこのへんで。

ではでは ノシ