とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【税務】消費税還付スキームの紹介

どうも!ベカンです。

私は不動産・太陽光投資を、

父経営法人名義で「サイドビジネス」

として行っている。

 

近々の予定では2つ・・・

・父経営法人で築13年木造アパート取得

→建物1000万円・土地600万円

・私個人開業で野立太陽光発電開始

→太陽光設備1,500万円

 

これに対して消費税還付スキームを使うか検討中。

自分の具体例で説明していく。

検討されている方は参考にまで。

 

今回の話は非常に難しい。

それなりに税務を知ってる人でないと

読みずらい内容。

かつ、私の稚拙な文章で分かりにくさに

拍車が掛かっているがご容赦願いたいw

 

消費税還付のまとめ!

・太陽光発電事業のみ → ◯ほぼ確実に見込める!

 

・不動産投資のみ→ ×消費税還付不可能

 

・本業ありサイドビジネスで太陽光・不動産投資

 →ケースバイケース

    ①「原則的課税」しか選択不可

 → ◯投資額分の消費税還付可能

 

  ②「簡易課税」選択可能

 → △原則的課税との比較次第

 

    ③「免税事業者」選択可能

 → △同上

普通の人は専門用語盛り盛りで

意味不明だろうw

以下、詳細を説明していく。

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消費税で覚えるべき用語3つ

そもそも消費税を知らない人に説明。

還付スキームを理解するには、

必要な3つの言葉を理解してもらう。

 

企業が払う消費税計算方法は

「原則的課税」「簡易課税」の2種類。

そして消費税免除してもらえる。

「免除事業者」がある。

 

【①原則的課税】

(年間預り消費税)−(年間支払消費税)で

消費税を計算する方式。

 

顧客にものを売ると「預かった消費税」

仕入れ等で消費税を払うと「支払った消費税」

通常、仕入より売上が多いはずだから、

消費税を払うことになる。

 

しかし、仕入だけでなく大型設備導入等で

大きな買い物をした時に発生する消費税を

計算にいれると「支払った消費税」が多くなる。

これにより消費税が逆に還付される。

※消費税還付を受けるには原則的課税を選択必須

 

【②簡易課税】

年間課税売上高5,000万円以下中小企業にのみ

認められる特例課税方式。

一つ一つ商取引の消費税を計算しないで、

業種ごとに決められた一定の割合「みなし仕入率」

を使い計算する簡略方式。

 

<みなし仕入率>

第一種事業(卸売業)90%
第二種事業(小売業)80%
第三種事業(製造業等)70%
第四種事業(その他の事業)60%
第五種事業(サービス業等)50%
第六種事業(不動産業)40%

 

例えば、父経営法人は製造業70%なので、

売上高の30%分だけ消費税を払えばよい。

計算が簡単で事務処理が助かる。

さらに実際の仕入額が「みなし仕入率」での

計算より少ない場合は消費税が抑えられる。 

 

【③免税事業者】

課税売上高1,000万円の中小企業で選択可能

消費税の納税義務なし!

 

※詳細は国税庁HP

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_3.htm

消費税還付を受けるには?

上記の「原則的課税」方式を選択必須!

年間で顧客に売った商品・サービスより

仕入部分が多いと消費税が返ってくる訳だ。

これを不動産・太陽光投資に応用するが、

それぞれ説明していこう。

 

太陽光投資の場合

比較的簡単。

私個人名義の開業で野立太陽光を行う具体例で説明。

<具体例>

売電収入(預り消費税)

・初年度0円

・以降の年間売電収入200万円

 

太陽光設備費(支払消費税)

・投資額1,500万円(土地代除き)

 

※年末付近に太陽光設備導入し初年度売電収入なし

※土地購入に消費税は掛からない

 

<消費税還付額>

1期目:設備1,500万円×8%=120万円還付

2期目:売電収入200万円×8%=16万円支払

3期目以降:同上

 

1期目は120万円消費税が返ってくるが、

2期目以降は毎年16万円消費税を支払う。

なので計算上8年目でマイナスになってしまう。

 

そこで消費税免税事業者になる必要がある。

太陽光・不動産等は調整対象固定資産なので

4期目から選択可能となる。

 

免税事業者になれば、

120万円 - 32万円 = 88万円の還付が受けれる。

売上1,000万円超過する事業者は使えない手法だが、

個人レベルなら大体クリアできる条件。

 

不動産投資の場合

こちらは少し難しい。

以外と意識していない人が多いが、

家賃収入は実は消費税が掛からない!

なんと消費税申告が不要。

逆を言えば還付もない訳だ。

還付を受けたい場合は、

他の消費税課税収入がないといけない。

 

昔は自動販売機・金売買で課税収入を作って、

不動産購入(建物・設備)に掛かる消費税を

満額還付してもらう手法があった。

そして免税事業者になれば、

太陽光と同じことが出来たが、

この手法は税制改正で封じられた。

 

まだ抜け道が出来るかもしれないが、

現状不動産投資のみで

消費税還付を受けるのは難しい。

 

本業があればイケるかも?

不動産投資のみで消費税還付は困難。

そこで私は考えた。

 

そもそも、父経営法人の本業は

消費税課税収入が1000万円超過。

免税事業者にはなれない。

本業で毎年普通に消費税を払っている。

自販機・金売買のような

「何ちゃって課税収益」ではない。

 

本業の傍に、サイドビジネスとして、

不動産投資をする場合は消費税還付の可能性ありだ!

 

父経営法人での具体例

本業収益(課税収入)2,000万円

家賃収入(非課税収入)300万円

 

2,000万円÷(2,000万円+300万円)

 ≒課税収入割合87%

 

今回、築13年木造アパート購入

建物価格は1000万円。

消費税80万円発生(8%)

80万円 × 87% ≒ 69万円還付!

 

もちろん本業消費税が発生しているので、

合算では消費税を支払うことになるかもしれない。

ただ実質69万円消費税が減ることに変わらない。

簡易課税が有利な企業は注意!

ただ「簡易課税」が選択可能な中小企業は、

消費税還付を目的に「原則的課税」にすると

損してしまう可能性あるので綿密な計算が必要。

 

父経営法人の具体例

<簡易課税の場合>

課税売上高2,000万円 × みなし仕入率70%=1,400万円

2,000万円 − 1,400万円 =課税収入600万円

600万円 × 8% =消費税48万円

 

<原則的課税の場合>

課税売上高2,000万円 − 仕入1,000万円 =1000万円

1,000万円 × 8% =消費税80万円

 

父経営法人は売上5,000万円未満の中小企業だから

「簡易課税」選択が可能。

そして上記計算通り、簡易課税選択した方が、

圧倒的に消費税支払は減ってお得である。

この状態は「人件費」の比率が高い、

小規模事業者の場合に発生しやすい。

 

そして簡易課税から原則的課税に変更後、

3年間は元に戻すことが出来ない。

 

原則的課税80万円 − 簡易48万円 =差額32万円

32万円×3年間 =96万円

 

消費税還付目的で原則的課税を選択すると、

本業で96万円余分に消費税を払うことになる。

 

1,000万円の不動産投資(建物)をすると、

先程の例では69万円還付が期待される。

 

結果:96万円 − 69万円 =27万円

なんと!27万円も損してしまうことに!

 

なので1200万円 × 8% =96万円で相殺

投資額1200万円以上ならプラスになる。

 

今後の方針

父経営法人で消費税還付を断念

上記の計算通り、今回のアパート購入1000万円では

消費税還付どころか支払が増える計算になった。

さらに「原則的課税」は経理事務負担も増えるし、

簡易課税に変更できない3年間で売上高が変化し、

消費税課税収入割合が下がってしまうリスクあり。

よって不動産投資による消費税還付は

失敗に終わったのであったw

私個人名義の野立太陽光は消費税還付あり

そして私は今年中に新規開業をして

野立太陽光設備を最低1500万円程行う予定。

前述の通り、これなら消費税還付98万円見込める!

 

これから不動産・太陽光投資を

始めようと思っている方々は、

消費税還付を積極的に狙ってみては如何だろうか?

 

その際、非常に専門的なことのため、

顧問税理士に相談、いない方は依頼することを

強くオススメする。

消費税還付で税務調査が入る可能性が高まるらしい。

そこでミスが発覚すると、還付どころか納税しないと

いけない事態になる可能性もある。

税務調査対応も税理士がいないと心許ない。

 

そんなところで今日はおしまい。

では皆さんも良い消費税還付ライフを('ω')ノ