とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】公庫融資!大幅減額承認!~スルガショック後の公庫融資額目安は?

どうも!ベカンです。

6月末頃、売買契約書を締結。

築13年アパート購入PJ完結。

 

あとは内諾得られている

公庫融資の結果を待つだけとなった。

 

が!? 

当初の融資予定額より、

大幅な減額となったので報告する

いや~スルガショック以来、

融資が締まっているのを

身を持って感じます。

 

公庫融資で不動産投資を

検討している方々の参考までに。

 

これまでの歩み

<交渉推移>

H31年/4月 公庫へ借入申込書提出

R1年/5月 追加資料送付(月別売上・試算表・通帳写し等)

R1年/6月 融資内諾(融資金額の減額幅未定)

R1年/7月 融資正式承認・大幅減額 → イマココ

 

<借入内容・承認結果>

・入希望額1700万円 → 💀1250万円!?

・融資期間15年 → 💀10年

・借入金利1.50% → \(^_^)/1.15%

 

<物件スペック>

価格1,600万円(諸経費込1730万円)

築13年 木造 スレート 2階建 

洋1DK×4 @ 41,000円

駐車場 アスファルト 戸数分あり

プロパン・浄化槽

 

 公庫担当との交渉内容

この公庫担当は、銀行業務で面識あり、

分け隔てなく話ができる間柄。

 

◎4月電話で事前相談時

公庫「いや~この頃、賃貸物件の審査が厳しくなりまして」 

私 「ま~そこを何とか」

公庫「取り合えず、借入申込書と必要書類一式送って下さい」

 

◎5月、申込書提出後

【担保について】

公庫「担保が不足してますね~」

私 「では新たな物件を差し出します」

公庫「いや。既存根抵当を極増しましょう」

私 「(心の声)評価高い物件で助かった~」

 

【融資金額について】

公庫「自己資金は必須です。満額融資は不可能です」

私 「どれくらい?」

公庫「返済込みで収支が回る水準です。また決まったら連絡します」

私 「(心の声)せいぜい自己資金200万円くらいだろう」

 

【融資期間について】

公庫「15年は無理です。10年ですね」

 

私 「まだ築13年だし1~2年でも何とかなりませんかね?」

公庫「中古不動産は基本10年が限界です」

私 「(こころの声)ぐあぁぁ!!CFがヤバい」

 

【金利について】

公庫「担保の評価見直しあとに計算します」

私 「できるだけ安くお願いしますね」

 

◎6月、電話交渉時

公庫「融資は何とかお出しできそうです」

私 「そうですか!有難う御座います」

公庫「融資金額はもうちょっと待って下さい」

私 「自己資金は500万とかにはならんですよね?」

公庫「まあ、そこまではいかないと思いますが・・・」

私 「今後の運営に支障をきたすのでお願いします!」

 

◎7月12日(本日)正式審査報告

公庫「融資金額1250万円になりました」

私 「もう少し何とか増額できませんかね~?」

公庫「期間10年で返済込みで回る計算だとこれが限界です」

私 「・・・金利はいくらですかね?」

公庫「1.15%です」

私 「止む無し!」

 

融資金額の見通しの甘さ・・・。

家賃収入で返済・諸経費支払いできる水準とは、

自分の計算では・・・。

 

41,000円 × 3部屋 + 46,300円 × 1部屋 = 年間家賃203万円

年間経費
固都税(平成30年度) ¥121,197
PMfee(賃貸管理費) ¥142,464
BMfee(建物管理費) ¥0
火災保険料 ¥60,000
水道・光熱費 ¥18,000
自治会費 ¥46,800
浄化槽清掃 ¥97,800
合 計 ¥486,261

203万円 - 年間経費49万円 = 154万円

154万円 × 融資期間10年 = 推定融資額1540万円

自己資金は200万円程で済むと思っていた。

 

しかし!

実際はそんなに甘くなかった!

満室家賃に空室ストレスを

15%程掛けられたと予想される。

 

年間家賃203万円 × 85%  = 172万円

172万円 - 年間経費49万円 = 123万円

123万円×融資期間10年=1230万円≒本件1250万円

 

ただ何でストレス15%なのか?w

非常に中途半端で気持ち悪い!

私が銀行でシミュレーションする時は、

空室率20%で計算する。

皆さんは固めに見て20%から逆算して、

公庫融資を申し込もう!

 

公庫交渉を終えて

最初に自己資金500万円いかないって言ったジャーンwww

うわぁぁぁぁん。

 

もう後戻りできない!

何故なら!私が公庫正式審査の承認前に我慢できず

なんと売買契約書を結んでしまったのだ(オイ!

ローン特約あるとはいえ売買白紙にしたら、

二度と仲介から物件紹介来なくなるだろうよw

 

・・・と泣き言を言ってもしかたがない。

この債務超過・万年赤字の父法人に、

金を低利で貸してくれるだけ有難い!

 

あいにく、自己資金はある。

ただ換金するのが面倒な資産ばかりだ・

金・プラチナ・仮想通貨・ソシャレ

FX・保険・財形・持株会・・・。

ものによっては損切になる(特に仮想通貨・FXw)

あとは敷金・修繕積立金に手を出す禁忌を犯すか。

 

既に投信・外貨を利確して、

6月賞与を足して手付160万円支払済。

 

残り340万円程必要だが、

司法書士費用とか少し待ってもらえるし、

不動産取得税は2~3ヵ月後だし、

家賃と給料で何とかなるっしょ!(コイツダメだw

 

読者の皆さんは、審査降りる前に

ぜ~たい売買契約結んじゃダメだからね!

えっ?お前だけだって?ヒドーイ!

 

衝撃過ぎて変なテンションで

記事を書き上げたのでご容赦を!!

ではでは ノシ

 

【過去記事~築13年木造アパートPJ】

その①

www.bekan13-investor.com

その②

www.bekan13-investor.com

その③

www.bekan13-investor.com

その④
www.bekan13-investor.com