とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】売買契約証書の締結〜木造13年アパート PJ

どうも!ベカンです。

先日、公庫融資の内諾があり、

アパート購入計画が一気にクライマックスに。

仲介業者の事務所に親父を連れて、

売買契約を結びに行った。

その様子を記事にしようと思う。

 

売買関係者一覧

買主:父経営法人

→万年赤字・債務超過。不動産投資の黒字と相殺する目的で、

    基本父経営法人で物件購入。

    父は家業、私は銀行勤務の傍ら不動産・太陽光管理。

 

買仲介①:勤務先銀行の取引先A(法人:60代オッチャン)

→前の支店で自分が、新規開拓した法人。

    仲介・建築・自社アパート経営。

    意気投合して転勤後も公私ともにお世話になっている。

 

買仲介②:A社タッグ企業B(法人:50代オッチャン)

→大手鉄道系不動産会社を脱サラ。仲介メイン。

    古巣から仕入れた物件情報をA社に流して顧客を捜してもらう。

    今回私は仲介手数料をA・B社に半分づつ払う珍しい例。

 

売主:地場不動産業社C(個人事業主60代のオバちゃん)

→夫婦経営の小規模業者。廃業するため本件アパート売却。

 

売仲介:地場不動産管理業社D(個人事業主60代のオバちゃん)

→C社の知人。不動産管理主体の業者。本件物件の管理を継続。

    仲介は管理物件オーナー依頼あった時のみ。

 

私達以外、全員プロw

因みに売主業者(プロ)で、買主が一般客(素人)の場合、

宅建業法上、素人には比較的有利な条件も多い。

例:瑕疵担保責任2年

これを利用して、実際プロ並みの不動産投資家でも、

宅建取得しないでいる人もいる。自分が宅建業者になれば、

仲介手数料が浮くメリットもあるが。

 

不動産売買の流れ

①「重要事項説明書」の説明

売買契約証書を締結する前に、

物件に関しての内容説明ですね。

私は6/27に説明を受けて捺印。

※以後「売契」「重説」と記載

 

②「売買契約証書」の締結

6/29に父法人名義で締結。

手付金160万円を現金支払。

契約後は、よっぽどの理由が無い限り、

売買キャンセルは不可能。

最悪、手付金を放棄して取下げ。

ローン特約を付けないで、

売契結んだ人は注意。

※ローン特約とは、借入審査が通らなかった場合、

「白紙」にしてくれる特約。現金買いは無関係。

 

③   物件引渡し

9月末までに物件引渡し予定。

7月中に売主が、銀行借入完済・抵当権抹消。

併せて不良入居者追い出し・清掃もしてくれる。

その部屋の入居付けも既に決まっている。

早ければ7月末〜8月初旬には引渡し出来そう。

満室引渡しの清掃・AD費用持ちとは太っ腹。

売主の人の良さが滲み出ている。

 

売買の雑感

今回でアパート 売買は2回目。

地場の不動産会社おじちゃん・おばちゃんばかり。

重説・売契の説明もゆる〜く、適当に進行していくw

 

買主仲介A「用事があるから売買行けんわ(注:当日)」

売主業者C「賃貸契約無くなっちゃったのよ。ゴメンね」

売主仲介D「ん〜この漢字読めないわ。後で読んでおいて」

 

※買主仲介Bは元大手不動産業者の社員だけあって、

  業者A・C・Dの指導をビシバシしていたw

 

マジでいいのか!?これでwww

金融マンとしては許し難い内容だが、

地元業社とは大きな心で寛大に付き合う他ない。

 

ただ後々問題にならないように、

確認すべきことはしっかり確認しましょうね。

 

これで2棟目購入がほぼ確定。

嬉しい反面、不動産投資はこれからが勝負。

また気を引き締めて行きたい。

ではでは ノシ