どうも！ベカンです。
先日、公庫融資の内諾があり、
アパート購入計画が一気にクライマックスに。
仲介業者の事務所に親父を連れて、
売買契約を結びに行った。
その様子を記事にしようと思う。
売買関係者一覧
買主：父経営法人
→万年赤字・債務超過。不動産投資の黒字と相殺する目的で、
基本父経営法人で物件購入。
父は家業、私は銀行勤務の傍ら不動産・太陽光管理。
買仲介①：勤務先銀行の取引先A（法人：60代オッチャン）
→前の支店で自分が、新規開拓した法人。
仲介・建築・自社アパート経営。
意気投合して転勤後も公私ともにお世話になっている。
買仲介②：A社タッグ企業B（法人：50代オッチャン）
→大手鉄道系不動産会社を脱サラ。仲介メイン。
古巣から仕入れた物件情報をA社に流して顧客を捜してもらう。
今回私は仲介手数料をA・B社に半分づつ払う珍しい例。
売主：地場不動産業社C（個人事業主60代のオバちゃん）
→夫婦経営の小規模業者。廃業するため本件アパート売却。
売仲介：地場不動産管理業社D（個人事業主60代のオバちゃん）
→C社の知人。不動産管理主体の業者。本件物件の管理を継続。
仲介は管理物件オーナー依頼あった時のみ。
私達以外、全員プロw
因みに売主業者（プロ）で、買主が一般客（素人）の場合、
宅建業法上、素人には比較的有利な条件も多い。
例：瑕疵担保責任2年
これを利用して、実際プロ並みの不動産投資家でも、
宅建取得しないでいる人もいる。自分が宅建業者になれば、
仲介手数料が浮くメリットもあるが。
不動産売買の流れ
①「重要事項説明書」の説明
売買契約証書を締結する前に、
物件に関しての内容説明ですね。
私は6/27に説明を受けて捺印。
※以後「売契」「重説」と記載
②「売買契約証書」の締結
6/29に父法人名義で締結。
手付金160万円を現金支払。
契約後は、よっぽどの理由が無い限り、
売買キャンセルは不可能。
最悪、手付金を放棄して取下げ。
ローン特約を付けないで、
売契結んだ人は注意。
※ローン特約とは、借入審査が通らなかった場合、
「白紙」にしてくれる特約。現金買いは無関係。
③ 物件引渡し
9月末までに物件引渡し予定。
7月中に売主が、銀行借入完済・抵当権抹消。
併せて不良入居者追い出し・清掃もしてくれる。
その部屋の入居付けも既に決まっている。
早ければ7月末〜8月初旬には引渡し出来そう。
満室引渡しの清掃・AD費用持ちとは太っ腹。
売主の人の良さが滲み出ている。
売買の雑感
今回でアパート 売買は2回目。
地場の不動産会社おじちゃん・おばちゃんばかり。
重説・売契の説明もゆる〜く、適当に進行していくw
買主仲介A「用事があるから売買行けんわ（注：当日）」
売主業者C「賃貸契約無くなっちゃったのよ。ゴメンね」
売主仲介D「ん〜この漢字読めないわ。後で読んでおいて」
※買主仲介Bは元大手不動産業者の社員だけあって、
業者A・C・Dの指導をビシバシしていたw
マジでいいのか！？これでwww
金融マンとしては許し難い内容だが、
地元業社とは大きな心で寛大に付き合う他ない。
ただ後々問題にならないように、
確認すべきことはしっかり確認しましょうね。
これで2棟目購入がほぼ確定。
嬉しい反面、不動産投資はこれからが勝負。
また気を引き締めて行きたい。
ではでは ノシ