とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】終結!!木造築13年アパート 購入PJ

どうも!ベカンです。

RCアパート 1号君を買って早2年・・・。

満室でCFも安定、次の物件が欲しくなる頃合い。

 

今年に入り物件を真剣に探してたが、

ようやく見つかり、融資段取りも概ね完了。

その報告をさせていただく。

 

本件物件の過去記事もどうぞ。

その① 

www.bekan13-investor.com

その② 

www.bekan13-investor.com

 

アパート2号君(仮)との出逢い

1棟目RCアパート を紹介してくれた仲介業者から紹介あり。

元々、勤務先銀行で新貸先として自分が発掘した会社だが、

社長と非常に馬が合い、転勤してからも情報交換している。

 

ずっと物件斡旋希望は出していたが、

何せ良い物件は全部社長が買ってしまうので、

私に仲介する物件が2年間なかったのだw

 

社長は物件を買い進めていき、

自社で賃貸100戸超えたところだが、

とうとう銀行融資枠が限界に来たらしい。

投資活動停滞し、時間ができたところで

私への物件紹介を思い出したかのように

始めてくれた訳だw

 

アパート 2号君(仮)スペック

【物件概要】

物件価格1,600万円

築13年 木造 スレート 2階建 

4部屋 洋1DK 

設備 エアコン1 温水洗浄便座 

 

駐車場 戸数分あり アスファルト

プロパン・浄化槽

 

駅・バイバス等からは遠い田舎

イオンタウン等の大型商業施設あり

 

【レントロール変化】

101号 30,000円(外国人へ又貸し) → 41,000円(40代男性)

102号 46,000円(94歳お婆ちゃん)

103号 30,000円(悪質入居者) → 41,000円(20代女性)

104号 41,000円(30代男性)

 

 ※購入検討している間にお満室❤️

   私に売るため売主が悪質入居者を2部屋追い出し、

   今度依頼する管理会社(兼売主側仲介)が入居付け。

   住む場所がない外国人に、日本人が無断で又貸してたり、

   中古車販売業の兄ちゃんがアパート駐車場に中古車並べたり、

   大変だったが全部解決してくれた!売主・管理会社に感謝!

 

【利回り】

表面利回り11.79%

実質利回り8.91%

 

地方木造アパートとしては低利回り。

ただ、仲介との関係作りや、

上記の通り、売主・管理会社が入居者入替を

頑張ってくれたので買うことにした。

築浅だけに内外ともに綺麗だし面倒も掛からんだろう。

 

公庫融資依頼(概ね応諾あり)

・フルローン1,700万円 → ※1確実に減額

・融資期間15年             → 10年

・担保なし                     → あり(※2既存根抵当権の極増)

 

※1 物件単体CFで経費支払と返済が可能な水準まで減額とのこと。

     自分の計算では、満室なら1,500万円

     ストレス掛けて3/4部屋なら1400万円と予想。

※2 1棟目融資の際に、父経営法人の本業工場を根抵当権設定済。

      評価余力があり極増することでフル保全とのこと。

      にしても、融資対象物件の1棟目・2棟目アパート には

      抵当権を設定しない計らいには感謝。

 

不動産・太陽光投資の名義はすべて父経営法人。

今回も法人での融資申込み。

【過去公庫借入】

①RCアパート      2,600万円(15年 0.85%)

②父の本業機械      250万円(   5年 1.50%)

③太陽光(屋根)   500万円(15年 1.50%)

合計                         3,350円

 

本件融資を含めて5,000万円近くなる。

公庫担当からは、今後の新規融資には対応できないと

釘を刺されてしまった!w

それでも債務超過で万年赤字の会社に、

よくぞここまで好条件で貸してくれた!

公庫様には感謝!残債減ったら貸してね!w

 

スケジュール

6/29            売買契約・手付金160万円支払

7月中旬      売主が自己資金で借入800万円完済

7月末          抵当権抹消・公庫事前融資

8月初旬      所有権移転・物件引渡し

 

なぜ売主が、先に自己資金でローン完済するのか?

多くの読者の方はそう思ったであろう。

これは売主が、私の勤務先銀行で借入しているからだ。

父経営法人が買うとは言え、私の副業疑惑が浮上する。

よからぬ疑いを掛けられないためにも、

売主が先に完済して抵当権抹消した物件を売買すれば、

父経営法人が買ったことを勤務先銀行に察知されずらい。

詳細は上に貼った過去記事その①参照。

 

最後に

ようやく念願のアパート2棟目を入手できそうだ。

今回も1棟目の仲介業者からの未公開物件を買う訳だが、

不動産投資はビジネスパートナーが大事と再認識。

 

この買えなかった2年間は、自分でも楽待・建美屋等の

ポータルサイトは毎日見て、問い合わせていたし、

地元の不動産仲介も回っていた。

そこで物件を見る力は格段にレベルアップしたが、

結局購入までに至らなかった。

 

金額が1,000万円超える大きな買い物だ。

信用してる会社でないと決断できない。

 

購入物件の管理会社の手腕はピカイチなことを、

仲介業者社長から聞いている(管理物件ほぼ満室維持)

交渉にあたって、売主情報・当初建築費も詳細に聞けて

納得できる金額での売買となった。

 

今後も、この実力のある仲介業者・管理会社とは、

良きお付き合いをしようと思う。

仲介手数料も管理費もヘンに値切らない。

面倒なことはリクエストせず気持ちよく仕事してもらう。

それでこそお互い良きビジネスパートナーとなれる。

 

現状、仲介1社・管理2社との付き合いだが、

この輪をドンドン広げていきたい。

 

では今日はこのへんで

皆さんにもご武運を ノシ