どうも！ベカンです。
今月から区分マンション投資に
チャレンジしようと物件探してましたが、
止む無く転進する方針となりました。
従来通り地方築古アパート ・戸建投資に注力します。
4〜5件も物件内覧に付き合ってくれた、
ハウスドゥのお姉さんには申し訳ない
気持ちで一杯になりましたが、
非常に良い勉強になり感謝です。
一応、良さそうな物件には、
売主希望価格の半値という、
「鬼のような指値」を入れておいたが。
※加藤ひろゆき先生の名言（商標登録申請予定）
相場の半値でないと、（最悪それでも）
地方築古区分マンションは危険と判断した訳だが、
その理由を書いていく。
区分マンションを諦めた理由
①出口が見えない
お手頃な価格の地方築古区分を探した結果、
築年数は大体40〜50年。こんなに古いと
長期保有後に売り抜けるビジョンが見えない。
都心のように値上りも期待できない。
次第に家賃も下がり、入居者の質も劣化。
管理状態も悪化し、廃墟化するリスクも。
ただでも買い手がいなく、
税金・管理費・修繕積立だけ出費する
「負動産」となる可能性あり。
出口がない投資はやらない鉄則に従った。
②空室リスクが高い
当たり前だがアパート と違い、
1部屋しかない訳だから、
空室期間は完全に収入ゼロとなる。
駆け出し不動産投資家の私には恐怖だ。
ただこれについてはやりようがある。
・ファミリー層向けの間取り（長期入居見込める）
・区分マンションの投資戸数を増やす
などで対応可能かもしれない。
③大規模修繕での臨時出費（管理組合の存在）
大規模修繕をするにあたり、積立金を超えて、
1部屋あたり数十万円（総戸数少ない物件ならもっと）
掛かる可能性がある。玄人投資家なら、
積立総額・長期修繕計画、過去修繕履歴等で
ある程度は予想可能であろうが私には困難。
さらに、大規模修繕のあとには、
積立金増額されるケースも多々ある。
家賃は下がるのにコスト増（収益・CF低下）
アパート ・戸建ならコントロールが効くが、
管理組合の決定には逆らえない不自由さが難点だ。
④融資が引きづらい（資産性なし）
アパート ・戸建なら最悪土地が残る。
区分マンションは土地部分が非常に小さいので、
建物価値がメインだが、耐用年数前後の物件では、
銀行評価ゼロ。よって融資も引きづらい。
銀行を騙し住宅ローンを使い賃貸に出すか、
ヤドカリ戦法を使うか。
ハウスドゥ担当には信金の事業性無担保ローンを
勧められたが個信に傷が付きそうでヤメた。
共同担保にもならんので本当に利用価値なし。
総論
上記の通り、地方築古区分投資は、
苦労の割には儲からなそうな内容だ。
儲かるとすれば、
・ムチャクチャ安く仕入れる
・値上り期待できる物件を買う
でしかないだろう。
安く仕入れても「負動産」化するリスクもあるし、
地方だと基本的に値上りは期待できない。
地方区分で儲けてる不動産投資家も見たことないし。
区分マンション投資は、都心近郊でやるのが得策だろう。
今日はこんなところで。
ではでは ノシ