とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】区分マンション投資は玄人向け!断念した理由について

どうも!ベカンです。

今月から区分マンション投資に

チャレンジしようと物件探してましたが、

止む無く転進する方針となりました。

従来通り地方築古アパート ・戸建投資に注力します。

 

4〜5件も物件内覧に付き合ってくれた、

ハウスドゥのお姉さんには申し訳ない

気持ちで一杯になりましたが、

非常に良い勉強になり感謝です。

 

一応、良さそうな物件には、

売主希望価格の半値という、

「鬼のような指値」を入れておいたが。

※加藤ひろゆき先生の名言(商標登録申請予定)

 

相場の半値でないと、(最悪それでも)

地方築古区分マンションは危険と判断した訳だが、

その理由を書いていく。

 

区分マンションを諦めた理由

①出口が見えない

お手頃な価格の地方築古区分を探した結果、

築年数は大体40〜50年。こんなに古いと

長期保有後に売り抜けるビジョンが見えない。

都心のように値上りも期待できない。

次第に家賃も下がり、入居者の質も劣化。

管理状態も悪化し、廃墟化するリスクも。

ただでも買い手がいなく、

税金・管理費・修繕積立だけ出費する

「負動産」となる可能性あり。

出口がない投資はやらない鉄則に従った。

 

②空室リスクが高い

当たり前だがアパート と違い、

1部屋しかない訳だから、

空室期間は完全に収入ゼロとなる。

駆け出し不動産投資家の私には恐怖だ。

ただこれについてはやりようがある。

・ファミリー層向けの間取り(長期入居見込める)

・区分マンションの投資戸数を増やす

などで対応可能かもしれない。

 

③大規模修繕での臨時出費(管理組合の存在)

大規模修繕をするにあたり、積立金を超えて、

1部屋あたり数十万円(総戸数少ない物件ならもっと)

掛かる可能性がある。玄人投資家なら、

積立総額・長期修繕計画、過去修繕履歴等で

ある程度は予想可能であろうが私には困難。

さらに、大規模修繕のあとには、

積立金増額されるケースも多々ある。

家賃は下がるのにコスト増(収益・CF低下)

アパート ・戸建ならコントロールが効くが、

管理組合の決定には逆らえない不自由さが難点だ。

 

④融資が引きづらい(資産性なし)

アパート ・戸建なら最悪土地が残る。

区分マンションは土地部分が非常に小さいので、

建物価値がメインだが、耐用年数前後の物件では、

銀行評価ゼロ。よって融資も引きづらい。

銀行を騙し住宅ローンを使い賃貸に出すか、

ヤドカリ戦法を使うか。

ハウスドゥ担当には信金の事業性無担保ローンを

勧められたが個信に傷が付きそうでヤメた。

共同担保にもならんので本当に利用価値なし。

 

総論

上記の通り、地方築古区分投資は、

苦労の割には儲からなそうな内容だ。

 

儲かるとすれば、

・ムチャクチャ安く仕入れる

・値上り期待できる物件を買う

でしかないだろう。

 

安く仕入れても「負動産」化するリスクもあるし、

地方だと基本的に値上りは期待できない。

地方区分で儲けてる不動産投資家も見たことないし。

区分マンション投資は、都心近郊でやるのが得策だろう。

 

今日はこんなところで。

ではでは ノシ