とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】投資用の区分マンション内覧

どうも!ベカンです。

今日は自分にとって新分野。

「投資用区分マンション」内覧を実施。

地元の政令指定都市郊外4件。

全く知らない世界なので、

非常に勉強になりました!

 

雑感を記事化しますので、

区分を検討されている方は

参考にしてみて下さい。

 

なぜ区分所有なのか?

私は築古1棟アパート主体だが、

この頃、不動産投資の融資が締まり、

フル・オーバーローンが実質不可能に!

 

自己資金2〜3割を求められる。3割なら、

◎融資1000万円なら自己資金300万円!

◎融資3000万円なら自己資金900万円!

 

駆け出しの不動産投資環家は、

慢性的な資金不足なので、

非常に深刻な問題である。

 

かといって「二重契約」等の

金融機関を欺く行為はしたくない。

そして自分が取った行動は・・・。

安い価格帯の投資物件を買う!!

 

比較的に低価格な不動産物件といえば、

区分マンション!!(もち中古w

と言うことで物件をネットで調べ始めた。

 

対象物件の選定

私は地方民。

都会と違って物件選定基準も違う。

素人ながら、自分が考えた基準で、

中古区分マンションを探す。

 

・駐車場必須 ← 重要!

・2DKは欲しい

・500万円程度

・出来たら駅近

 

地方は本当に車社会。

駐車場は必須ですよ!奥さん!

 

そして政令指定都市の駅近で探した結果、

なんと!!対象物件なし!!www

出鼻を挫かれた!

地方の癖に結構高いのね!

しょうがなく郊外へ・・・。

 

郊外でも価格500万円〜700万円

上記の基準「駅近」だけ外し、

スーモ・アットホームで探すこと1週間。

 

100〜300万円の田舎格安物件もあったが、

車10分程でJR主要駅に行ける程度で探した。

大体500万円〜700万円。

 

相場感もザックリ頭に入ったところで、

実際に物件を見たくなった。

低価格帯を多く扱ってたハウスドゥに、

物件見学を申し込みした。

 

物件内覧の様子

写真が膨大なので、

部屋・キッチン・風呂・トイレ掲載。

どの物件もJR駅に車10分県内。

築35年オーバーの物件を比較。

 

①650万円 3LDK 62㎡ 駐車場あり

  修繕・管理費27,000円

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見事に玉砕物件。手直し必須。

リフォーム100万円以上は掛かるな!

 

②580万円 3DK 63㎡ 駐車場 近隣確保

   修繕・管理費22,400円

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残留物は購入決定時に撤去。

居住者いないなら片付ければ良いのに。

正直テンションだだ下がり。

自分が売りに出す時は、

キレイに片付けて募集しようと

心に決める。

 

③648万円 3DK 63㎡ 駐車場 近隣確保

    修繕・管理費22,300円

   ※事故物件(老人室内死亡)

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えっ!メッチャ綺麗!

価格も他物件と同等!

絶対買い!とテンション上がるが、

注意書き通り「事故物件」

入居募集時も説明義務あり。

う〜む。一筋縄ではいかないな!

 

④680万円 3DK 58㎡ 駐車場 近隣空きあり

  修繕・管理費29,000円

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またもや残留物モリモリ!

害虫もモリモリ!www

売る気ないだろ!www

最後の物件で疲れてたので、

適当に見て終わった。

 

期待利回り・CF

家賃相場は大体7〜8万円。

一番キレイだった③事故物件で

ざっくり試算してみると・・・

 

物件価格700万円(諸経費込み)

家賃7万円で修繕・管理費控除後:47,700円

経費20%控除後:38,160円…①

利回り6.54%

 

借入490万円(自己資金210万円:総費用3割)

期間10年 金利2%

毎月返済49,000円…②

 

CF:① - ② = ▲10.840円

 

中古区分マンションを検討した感想

お話にならん!www

地方なのに超低利回り!

しかも自己資金3割入れ

マイナスCFという結果に!!!

 

空室リスクも考えると

個人的には投資対象にならん!

区分で儲けてる人は天才か!?

 

どの物件にしても3割程の指値で、

合格ラインかな?

業者に指値打診したら拒否されたがw

今回は多分見送るだろう。

また1年後に値下げしてたら検討する。

 

その他

今回の区分マンションの下見で、

上記以外に勉強になったことを箇条書きに。

 

・ドア・サッシは共有部分

→本当に驚いた!自分で勝手に交換できないとな!?

   みんな35年以上経過したボロボロのドア・サッシでした。

 

・マンション管理は「自主管理」がある

→管理は全部業者がやるもんだと思ってましたw

    住人が協力して掃除・ゴミ出し・その他管理を分担。

    賃貸物件の場合は、お金出して免除してくれるかも。

 

・専有部分リフォームにも管理組合許可が必要

→なんでやねん!自分の専有部分だから勝手にさせてや!w

    簡単なDIY程度ならいいのかな?

 

・修繕積立金は大事!

→アパートは修繕は全部オーナー負担だが、

    マンションは住人が毎月積み立てたお金で、

    共用部分の修繕をします。スゴイ!

  「総戸数が少ない」「延滞額が大きい」等で、

    十分に積立されてないケースあり確認必須。

 

・駅近・優良物件は業者のノールック買付!

→ネット掲載1日で、業者が即現金購入。

    今日下見予定だった有力候補2つ先越された!

    プロだとネット情報・写真だけで、

    物件判断できるのだろう。再販価格を見て勉強する。

    次回は自分がノールック買付入れれるように!

 

 

今回の物件は見送るだろうが、

継続して区分マンション情報も

チェックしていこうと思う。

ではでは ノシ