どうも！ベカンです。
Twitterでネタ振りを貰ったので
記事にしてみます。
償却完了時築77年…
— ユイ@BurGerKギター (@yuiko_PINA) 2019年5月13日
これいやがらせじゃなくて？
そのネタでブログお待ちしてますw
— ユイ@BurGerKギター (@yuiko_PINA) 2019年5月13日
怨念を込めて仕上げます笑
— ベカン＠勤め人 + α収入 (@bekan13) 2019年5月13日
今日は、耐用年数77年のRCが
爆誕した経緯を話しますｗｗ
耐用年数77年RC？？
ある程度の知識を持ち合わせている人が
読者という前提で書くので、用語解説は省く。
通常、新築時RCの耐用年数は47年。
47年の期間ゆっくり減価償却をしていく。
【例】1億円×償却率0.022（耐用年数47年）＝220万円
例は定額法。
毎年220万円減価償却することになる。
そして、中古で買ったときは、
耐用年数がもちろん短くなる訳だが、
税法で簡易計算方法がある。
【例】築30年RCの場合
（耐用年数47年－築30年）＋築30年×20％＝23年
私は2年前に築30年RCを購入。
もちろん上記式に通り、
償却期間23年として計上したと
思っていたが・・・。
税理士の独断で償却期間47年に！？
これには本当に目を疑った！
前の税理士が、築30年RCを耐用年数47年で償却計上してくれやがったので、即デットクロス状態。ホントに税理士は大事ですよ。皆さん。黒字倒産しかねない。
— ベカン＠勤め人 + α収入 (@bekan13) 2019年5月13日
※デットクロスの意味が違いますね。誤ツイートｗ
【デットクロスとは？】
不動産投資で建物償却完了して増益→納税額増加。
これにより借入返済額含めたCFがマイナスになること
なんて表見すれば良かったのだろう？
逆デットクロスかな？ｗ
誤ツイートは置いといて、
簡単に言うと、
築30年RCは償却期間23年にできるのに、
何故か新築同様47年で計上してしまった！
ということ
償却完了時に築77年の中古RCに！
そう！築30年＋47年＝77年！
実質的に耐用年数77年の中古RC爆誕！！ｗｗｗ
【私の実例：償却期間47年】
①物件価格979万円×0.022＝215,380円
【本来の償却期間23年の場合】
②物件価格979万円×0.044＝430,760円
②－①＝215,380円
この差額分の減価償却が出来なくなった。
法人税30％と仮定すると…
215,380円×30％＝64,614円
6万円程も法人税が増える！
もちろん黒字前提だが。
すなわち！
毎年6万円CFを失うことに。
本件はまだ物件価格979万円だから
よかったものの、
1億の物件なら66万円になる。
償却年数は修正不可！
何とか償却期間を23年に修正できぬか！
と税理士に確認したが、
一度申請した償却期間は
修正ができないとのこと。
ぐぬぬ！
もういっそのこと、
築77年になるまで
このRC物件を保有しようかな？ｗｗｗ
教訓
顧問税理士は大事！
これに尽きる！
不動産に限らず、
経営者は税金との闘い。
しょうもない先生がパートナーだと、
黒字倒産しかねない。
地道に良き先生を探すことだ。
この税理士は、他にも失態を
沢山犯しているA級戦犯である。
消費税還付200万円程が受けれなく
なったこともあったな～
過去記事を貼っておく。
私と同じ過ちを繰り返されないよう
節に祈ります。ではではノシ