とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【税務】脅威!耐用年数築77年RCの悪夢!?

どうも!ベカンです。

Twitterでネタ振りを貰ったので

記事にしてみます。

 

 

今日は、耐用年数77年のRCが

爆誕した経緯を話しますww

 

耐用年数77年RC??

ある程度の知識を持ち合わせている人が

読者という前提で書くので、用語解説は省く。

 

通常、新築時RCの耐用年数は47年。

47年の期間ゆっくり減価償却をしていく。

【例】1億円×償却率0.022(耐用年数47年)=220万円

例は定額法。

毎年220万円減価償却することになる。

 

そして、中古で買ったときは、

耐用年数がもちろん短くなる訳だが、

税法で簡易計算方法がある。

【例】築30年RCの場合

(耐用年数47年-築30年)+築30年×20%=23年

 

私は2年前に築30年RCを購入。

もちろん上記式に通り、

償却期間23年として計上したと

思っていたが・・・。

 

税理士の独断で償却期間47年に!?

これには本当に目を疑った!

※デットクロスの意味が違いますね。誤ツイートw

 

【デットクロスとは?】

不動産投資で建物償却完了して増益→納税額増加。

これにより借入返済額含めたCFがマイナスになること

 

なんて表見すれば良かったのだろう?

逆デットクロスかな?w

誤ツイートは置いといて、

簡単に言うと、

 

築30年RCは償却期間23年にできるのに、

何故か新築同様47年で計上してしまった!

ということ

 

償却完了時に築77年の中古RCに!

そう!築30年+47年=77年!

実質的に耐用年数77年の中古RC爆誕!!www

 

【私の実例:償却期間47年】

①物件価格979万円×0.022=215,380円

 

【本来の償却期間23年の場合】

②物件価格979万円×0.044=430,760円

 

②-①=215,380円

この差額分の減価償却が出来なくなった。

法人税30%と仮定すると…

215,380円×30%=64,614円

6万円程も法人税が増える!

もちろん黒字前提だが。

 

すなわち!

毎年6万円CFを失うことに。

本件はまだ物件価格979万円だから

よかったものの、

1億の物件なら66万円になる。

 

償却年数は修正不可!

何とか償却期間を23年に修正できぬか!

と税理士に確認したが、

一度申請した償却期間は

修正ができないとのこと。

ぐぬぬ!

 

もういっそのこと、

築77年になるまで

このRC物件を保有しようかな?www

 

 

教訓

顧問税理士は大事!

これに尽きる!

 

不動産に限らず、

経営者は税金との闘い。

しょうもない先生がパートナーだと、

黒字倒産しかねない。

地道に良き先生を探すことだ。

 

 

この税理士は、他にも失態を

沢山犯しているA級戦犯である。

 

消費税還付200万円程が受けれなく

なったこともあったな~

過去記事を貼っておく。

 

私と同じ過ちを繰り返されないよう

節に祈ります。ではではノシ

www.bekan13-investor.com