どうも!ベカンです。
Twitterでネタ振りを貰ったので
記事にしてみます。
償却完了時築77年…
— ユイ@BurGerKギター (@yuiko_PINA) 2019年5月13日
これいやがらせじゃなくて?
そのネタでブログお待ちしてますw
— ユイ@BurGerKギター (@yuiko_PINA) 2019年5月13日
怨念を込めて仕上げます笑
— ベカン@勤め人 + α収入 (@bekan13) 2019年5月13日
今日は、耐用年数77年のRCが
爆誕した経緯を話しますww
耐用年数77年RC??
ある程度の知識を持ち合わせている人が
読者という前提で書くので、用語解説は省く。
通常、新築時RCの耐用年数は47年。
47年の期間ゆっくり減価償却をしていく。
【例】1億円×償却率0.022(耐用年数47年)=220万円
例は定額法。
毎年220万円減価償却することになる。
そして、中古で買ったときは、
耐用年数がもちろん短くなる訳だが、
税法で簡易計算方法がある。
【例】築30年RCの場合
(耐用年数47年-築30年)+築30年×20%=23年
私は2年前に築30年RCを購入。
もちろん上記式に通り、
償却期間23年として計上したと
思っていたが・・・。
税理士の独断で償却期間47年に!?
これには本当に目を疑った!
前の税理士が、築30年RCを耐用年数47年で償却計上してくれやがったので、即デットクロス状態。ホントに税理士は大事ですよ。皆さん。黒字倒産しかねない。
— ベカン@勤め人 + α収入 (@bekan13) 2019年5月13日
※デットクロスの意味が違いますね。誤ツイートw
【デットクロスとは?】
不動産投資で建物償却完了して増益→納税額増加。
これにより借入返済額含めたCFがマイナスになること
なんて表見すれば良かったのだろう?
逆デットクロスかな?w
誤ツイートは置いといて、
簡単に言うと、
築30年RCは償却期間23年にできるのに、
何故か新築同様47年で計上してしまった!
ということ
償却完了時に築77年の中古RCに!
そう!築30年+47年=77年!
実質的に耐用年数77年の中古RC爆誕!!www
【私の実例:償却期間47年】
①物件価格979万円×0.022=215,380円
【本来の償却期間23年の場合】
②物件価格979万円×0.044=430,760円
②-①=215,380円
この差額分の減価償却が出来なくなった。
法人税30%と仮定すると…
215,380円×30%=64,614円
6万円程も法人税が増える!
もちろん黒字前提だが。
すなわち!
毎年6万円CFを失うことに。
本件はまだ物件価格979万円だから
よかったものの、
1億の物件なら66万円になる。
償却年数は修正不可!
何とか償却期間を23年に修正できぬか!
と税理士に確認したが、
一度申請した償却期間は
修正ができないとのこと。
ぐぬぬ!
もういっそのこと、
築77年になるまで
このRC物件を保有しようかな?www
教訓
顧問税理士は大事!
これに尽きる!
不動産に限らず、
経営者は税金との闘い。
しょうもない先生がパートナーだと、
黒字倒産しかねない。
地道に良き先生を探すことだ。
この税理士は、他にも失態を
沢山犯しているA級戦犯である。
消費税還付200万円程が受けれなく
なったこともあったな~
過去記事を貼っておく。
私と同じ過ちを繰り返されないよう
節に祈ります。ではではノシ