どうも！ベカンです。
この頃、働き方改革の一環で、
勤務体系がフレキシブルになりました。
私の業務は住宅ローン担当。
夜に帰宅したお客様を狙うので、
午後出社して定時が19〜20時。
銀行も変わりましたな〜
午前中にブログを更新しようと思います。
未公開物件紹介あり！
この頃、次から次から案件紹介あり。
非常に有難い話だ。早速現地調査。
不動産投資に限らずだが、
どんなことでもスピード命！
可能な限りすぐに動くことが重要だ。
今回も情報貰った当日に動いた。
物件スペック
物件価格1,600万円
築13年 木造 スレート 2階建
4部屋 1DK @30,000円〜46,000円
駅・バイバス等からは遠い田舎
イオンタウン等の大型商業施設あり
※2部屋@30,000円は4月中に退去予定
オーナー知人に安く賃貸するも滞納酷く強制退去
SUUMO調査の相場家賃は40,000円程
最大の問題点
自分の勤める銀行融資先が売主。
自行融資残高減少（公庫orノンバンクのため）
さらに銀行に実家の不動産投資がバレる。
これが一番のリスクだ！
まあ、社長は父の会社で買うので、
私が副業禁止に抵触しない訳だが、
自行融資残高が減るのでイイ顔されない。
副業容疑を掛けられることもある。
対策は・・・
①売主が完済後に売買
②業者が買取後に購入
中間省略はどうだろうか？と業者打診あるが、
自分がやった事がないので、気乗りしない。
司法書士等に確認してみて検討。
利回り
毎月家賃148,000円 × 12ヶ月 ＝1,776,000円
【表面利回り】
年間家賃 ÷ 1,600万円 ＝ 11.10%
【実質利回り】
NOI＝年間家賃 × 64% ＝ 1,136,640円
NOI ÷ 1,600万円 = 7.10%
※NOI：入居8割 経費2割の負荷込みの家賃
【実質利回り（購入諸経費込み）】
物件1,600万円 + 諸経費100万円 ＝1,700万円 （仲介・登記・税金）
NOI ÷ 1,700万円 ＝ 6.68%
CF
公庫融資1700万円 ÷ 融資期間10年 ÷ 12ヶ月 ＝ 約142,000円
【表面CF】
家賃返済148,000円 − 返済142,000円 ＝6,000円
【実質CF】
NOI家賃94,720円 − 返済142,000円 ＝ ▲47,280円
調査を終えて感想
今まで築30年越えの築古物件ばかり、
見てきたので今回の築14年は非常にキレイ！
と単純に思った。
ただし！見ての通りマイナスCF！
対策は2つ
①自己資金600万円投入
②融資期間10年→15年
※値下げ交渉は一切不可らしい
う〜む。自己資金投入は、
今後の投資スピードを格段に下げる。
かと言って融資期間を長くとるなら、
公庫融資は使えずノンバンク高金利で
借入をして利益を圧迫する。
悩ましいところだ。
あと、地元で不動産投資をするなら、
今後も直面するだろう自行融資先の売り物件。
地銀勤務ならではの悩ましい問題。
今後も同様の場面に遭遇した時の方策を
考えておく必要があると思った今日この頃。
おっと！出社時間だ！
ここらで失礼！
ではでは ノシ