とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】自行融資先の売主から、収益物件は買えぬ!

どうも!ベカンです。

この頃、働き方改革の一環で、

勤務体系がフレキシブルになりました。

 

私の業務は住宅ローン担当。

夜に帰宅したお客様を狙うので、

午後出社して定時が19〜20時。

銀行も変わりましたな〜

午前中にブログを更新しようと思います。

 

 

未公開物件紹介あり!

この頃、次から次から案件紹介あり。

非常に有難い話だ。早速現地調査。

不動産投資に限らずだが、

どんなことでもスピード命!

可能な限りすぐに動くことが重要だ。

今回も情報貰った当日に動いた。

 

物件スペック

物件価格1,600万円

築13年 木造 スレート 2階建

4部屋 1DK @30,000円〜46,000円

駅・バイバス等からは遠い田舎

イオンタウン等の大型商業施設あり

 

※2部屋@30,000円は4月中に退去予定

オーナー知人に安く賃貸するも滞納酷く強制退去

SUUMO調査の相場家賃は40,000円程

 

最大の問題点

自分の勤める銀行融資先が売主。

自行融資残高減少(公庫orノンバンクのため)

さらに銀行に実家の不動産投資がバレる。

これが一番のリスクだ!

まあ、社長は父の会社で買うので、

私が副業禁止に抵触しない訳だが、

自行融資残高が減るのでイイ顔されない。

副業容疑を掛けられることもある。

 

対策は・・・

①売主が完済後に売買

②業者が買取後に購入

中間省略はどうだろうか?と業者打診あるが、

自分がやった事がないので、気乗りしない。

司法書士等に確認してみて検討。

 

 

利回り

毎月家賃148,000円 × 12ヶ月 =1,776,000円

 

【表面利回り】

年間家賃 ÷ 1,600万円 = 11.10%

 

【実質利回り】

NOI=年間家賃 × 64% = 1,136,640円

NOI ÷ 1,600万円 = 7.10%

※NOI:入居8割 経費2割の負荷込みの家賃 

 

【実質利回り(購入諸経費込み)】

物件1,600万円 + 諸経費100万円 =1,700万円 (仲介・登記・税金)

NOI ÷ 1,700万円 = 6.68%

 

 

CF

公庫融資1700万円 ÷ 融資期間10年 ÷ 12ヶ月 = 約142,000円

【表面CF】

家賃返済148,000円 − 返済142,000円 =6,000円

 

【実質CF】

NOI家賃94,720円 − 返済142,000円 = ▲47,280円

 

 

調査を終えて感想

今まで築30年越えの築古物件ばかり、

見てきたので今回の築14年は非常にキレイ!

と単純に思った。

 

ただし!見ての通りマイナスCF!

対策は2つ

①自己資金600万円投入

②融資期間10年→15年

※値下げ交渉は一切不可らしい

 

う〜む。自己資金投入は、

今後の投資スピードを格段に下げる。

かと言って融資期間を長くとるなら、

公庫融資は使えずノンバンク高金利で

借入をして利益を圧迫する。

悩ましいところだ。

 

あと、地元で不動産投資をするなら、

今後も直面するだろう自行融資先の売り物件。

地銀勤務ならではの悩ましい問題。

今後も同様の場面に遭遇した時の方策を

考えておく必要があると思った今日この頃。

 

おっと!出社時間だ!

ここらで失礼!

ではでは ノシ