どうも！ベカンです。
普段からアパート修繕でお世話になってる業者より
未公開物件（ボロアパート）の紹介あり購入検討中。
物件スペック
アパート（共同住宅 築47年）1100万円
軽量鉄骨・亜鉛メッキ鋼板葺・2階建
1階 89.43㎡ 2階89.43㎡
2DK×6部屋 家賃3万円（入居率4／6）
敷地 145.38㎡（駐車場なし）
比較的JR駅近（1㎞以内）
空2部屋をリフォーム
外壁・屋根塗装予定
購入諸経費を含め
追加400万円以内（見積中）
総額1500万円着地・・・。
利回り
物件1500万円に対して・・・
現況 10.41%
満室時 14.40%
実質（NOI：64%）9.21%
NOIとは？＝実質利回り簡易計算
満室100% × 空室考慮80% × 経費80% ＝ 64%
問題点
本当にボロい！見た目が結構ヤバイw
正直ここまで手入れがない築古物件は
経営したことないので覚悟が必要。
修繕履歴もなくリスク未知数。
そこに尽きる。
総論
正直、この物件はA・B・Cで言えばCでしょう！（オイ！）
ボロ過ぎてリスク無限大。入居者も低属性でしょう。
ただ、前向き検討している理由は、
・普段お世話になってる業者からの紹介
・地域分散によるリスクヘッジ
・更地にして土地で売れそうなエリア 等
まだ駆け出しの弱小大家のため、
物件頭数を拡大して、地域で影響力を高めていきたい。
なので業者からの紹介は基本前向きに検討していく。
ここまでボロ物件の経営はしたことないので、
自分の経験値を上げることが出来るだろう。
最悪、自分の年収で完済できる範囲内だし、
大怪我もしないだろうと楽観視。
今後の進捗に乞うご期待！
ではでは ノシ