とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】minimiの賃貸管理契約のメリット・デメリット

どうも!bekan13です。

今回はminimini賃貸管理契約について。

 

結論から先に言うと、

他に信用の置ける地元管理会社を知ってれば、

Minimini賃貸契約は費用が高く契約不要

と考える。

順を追って説明していく。

 

 

今回の話しの経緯

昨日、良さげな収益物件を楽待で発見。

資料請求してレントロール表を見ていると、

「スーパー君」「メンテナンスパック」等の

謎の費用が掛かっていることがわかる。

家賃4万の物件なのに、

1部屋1万円程なのでバカに出来ない金額。

 

仲介に聞いてみると この物件はminimi管理。

大手管理会社は、このように色々な名目で、

管理費用以外にも家賃をかすめとるらしい。

この事実を知ってminiminiについて調べた訳だ。

 

 

スーパー君?メンテナンスパック?

Minimini管理契約の追加オプション。

簡単に言うと、

本来、入居者が払う費用を、

アパートオーナーが払い、

料金的に他物件との差別化を図るシステム。

 

入居者のスーパー君物件を選ぶメリット

・敷金礼金ゼロ

・退去時の原状回復費用なし

・minimini物件内での転居時に仲介手数料無料

・家賃は割安なケースが多い

 

実はわたしも「スーパー君」物件に住んでいる。

そして同市内での「スーパー君」物件転居も経験済。

上記の入居者メリットは、

実体験に基づくもので信憑性は高い。

 

あと「スーパー君」物件に限らず、

Minimini共通で良いところは仲介手数料50%

通常家賃1ヶ月分を仲介手数料として払うが、

半分で済む訳だからお財布に優しい。

 

 

スーパー君のオーナー負担

利用者にとっては最高のシステムだが、

逆に言えばアパートオーナー負担が大きい。

 

本来入居者から貰う原状回復費用を、

単純にオーナーが負担しているだけだ。

 

あとスーパー君物件内での転居時は、

仲介手数料を無料にしているが、

これもオーナーが代わりに払っているだけ。

 

しかもビックリすることに、

「スーパー君」「メンテナンスパック」は月払。

入退去が数年なかったとしても、

料金が発生してしまう仕組みだ。

 

【実例レントロール】※わたしが購入検討している物件

家賃45,000円 − スーパー君6,000円 − メンテナンスパック3,200円

=手残り家賃35,000円

 

この物件はすべて法人契約で、

入退去が5年以上ないと聞く。

スーパー君を選択するオーナーメリットは、

入居者を付けやすいことにあるのに、

そもそも入退去がなければ不要である。

だがスーパー君・メンテナンスパック料金は

無慈悲に毎月引き落とされてしまう。

 

さらに掛かる費用は

・minimini管理手数料3〜5%(本件物件は3.5%)

・修繕費用(しかも割高)

 

メンテナンス・リフォームパック等に入ってれば、

修繕費はかからないのでは?

 

と思われた方もいるだろうが、

対象外のものがある。

これも実際の例を見てみよう。

 

【実際の修繕履歴】※わたしが購入検討している物件

・インターホン

・サッシ 網戸

・洗面台

・換気扇

・エアコン

 メンテナンス・リフォームパック加入しても、

上記内容のものはオーナー負担だった。

 

Minimini管理契約のメリット・デメリット

【メリット】

・大手の知名度、客付力

・入居者有利の条件で他物件との差別化

 

【デメリット】

・オーナー負担が重い

・「スーパー君」等オプション効果がない場合あり

 

Minimini管理契約は解除方針

わたしが上記で紹介したminimini管理物件を

購入した場合は、管理契約を地元企業に移すつもりだ。

 

 わたしは同地域内で1棟アパート経営しており、

家賃相場は大体知っている(2DK 35,000円程)

今回の物件は45,000円と高く家賃が取れているが、

もちろん今後は相場まで値下げ圧力があるだろう。

 

Minimini管理契約解除(orスーパー君等OP解除)で、

1部屋9,200円の費用が浮く計算だから、

地元家賃相場まで下げることが可能。

 

ただし、前提条件がある。

信用が置ける地元管理業者を知っている場合に限る

これだ。

 

Miniminiは管理費用は高いかもしれないが、

大手企業の知名度・客付力は安定している。

もし良い地元管理業者を知らない場合は、

Miniminiにお世話になるだろう。

 

今日はこのへんで

ではでは ノシ