とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産投資】アパートが浄化槽と知らず2年も清掃・点検放置!どうなる!?

どうも!bekan13です!

わたしの賃貸経営している不動産投資物件1号くん。

購入してちょうど2年経過しようとしているが、

 

なんと!

今の今まで浄化槽だと知らなかったのだ!

 

浄化槽だとわかった経緯

現在、1号くんの屋根に太陽光設置工事中。

工事進捗の現場確認、併せて不動産管理会社T社に定例訪問。

 

いつも通り、地域情報・市況について話し、

和やかなムードで話が進んでいく。

 

その会話の中で、

「不動産投資における水回り設備が、利回りに大きな影響を与える」

と言う議題になった。

 

T社「公共下水に比べ、浄化槽では出費が多くなって利回り落ちますよね」

わたし「そうですね〜。その分、わたしの管理してもらってる物件は下水でよかったですよ〜」

T社「・・・えっ?」

わたし「・・・えっ?」

 

T社「・・・・・(少し長い沈黙)」

T社「Bekan13さんの物件は確か個別浄化槽ですよ?」

 

凍てつく波動!!

場が凍りつく。

 

何と自分の物件が「浄化槽」とも知らず、2年間も経過してしまったのだ!

 

下水道と浄化槽の違い

①下水道

家庭の汚水(トイレ・お風呂・洗面所・台所など)すべてが、下水道管を通じて下水処理場に送られる。

下水処理場では汚水を浄化し、海や川に戻す。

 

②浄化槽(単独処理・合併処理)

・単独処理浄化槽

トイレのし尿のみを処理。

お風呂・洗面所・台所などの排水はそのまま河川に放流。

単独処理浄化槽は自然や生活環境への配慮から新たな設置不可。

 

・合併処理浄化槽

家庭の汚水(トイレ・お風呂・洗面所・台所など)すべてを処理。

現在は原則として新たな浄化槽の設置には合併処理浄化槽。

 

わたしの物件は「単独処理浄化槽」だそうだ。

 

 

浄化槽を2年間放置!今度の対応。

物件売買でお世話になった仲介業社に連絡。

売主に浄化槽清掃業社を聞いてくれた。

すぐに業社に清掃依頼。

まだ結果報告は無い。

何も問題がなければ良いのだが・・・。

 

 

浄化槽のランニングコスト

・定期点検  年4回      2,500円 × 4 = 10,000円

・法定清掃  年1回                               80,000円

    合計                                                 90,000円 ÷ 12ヶ月 = 7,500円/月 

※上記に加え、ブロワー(送風機) 5年程で買換必要

 

不動産投資物件1号くん CF低下

【これまでのCF】 

CF 66,000円 = 家賃256,000円 - ローン約160,000円程 - 諸経費30,000円程

 

【浄化槽コスト考慮後】

CF 58,500円 = 家賃256,000円 - ローン約160,000円程 - 諸経費37,500円程

 

一部屋32,000円のため、これまでは2部屋空いてもプラスCF。

ただし、浄化槽コスト考慮後はマイナスCFになる計算だ!

現状、1年以上満室経営だが今後わからない。

 

「公共下水」か「浄化槽」か確認しよう!

非常に恥ずかしい失敗だった。

わたしのような、新米不動産投資は注意が必要ですね。

売主も仲介も管理会社も、地元の人達だと、

大手業社のように丁寧な説明はない。

 

不動産投資の場合、公共下水か浄化槽かでは利回りが変わってくる。

自分の物件は利回り低下したのは悲しいが、家賃1ヶ月分マイナスと影響は軽微だった。

ただし物件によっては総体でマイナスCFなりかねん大事な問題だ。

物件購入する際は、公共下水道か浄化槽か注意して見てみよう!

浄化槽の他、町内会費や共有部分電気代等の「かくれ費用」がある。

仲介業者が、有利に見せるため「かくれ費用」を除いた利回りで表示しているケースがある。

騙されないよう物件概要書を目を皿にして見るよう心掛ける所存。

 

今回は手痛いミスだった。

今後、同じヘマをしないようにしよう。

何か自分なりの「購入前チェック表」を作ってみることにする。

 

今日はこのへんで。

ではでは ノシ

 

 

 

【過去記事】不動産投資物件1号くん

www.bekan13-investor.com 

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