どうも！bekan13です！
わたしの賃貸経営している不動産投資物件1号くん。
購入してちょうど2年経過しようとしているが、
なんと！
今の今まで浄化槽だと知らなかったのだ！
浄化槽だとわかった経緯
現在、1号くんの屋根に太陽光設置工事中。
工事進捗の現場確認、併せて不動産管理会社T社に定例訪問。
いつも通り、地域情報・市況について話し、
和やかなムードで話が進んでいく。
その会話の中で、
「不動産投資における水回り設備が、利回りに大きな影響を与える」
と言う議題になった。
T社「公共下水に比べ、浄化槽では出費が多くなって利回り落ちますよね」
わたし「そうですね〜。その分、わたしの管理してもらってる物件は下水でよかったですよ〜」
T社「・・・えっ？」
わたし「・・・えっ？」
T社「・・・・・（少し長い沈黙）」
T社「Bekan13さんの物件は確か個別浄化槽ですよ？」
凍てつく波動！！
場が凍りつく。
何と自分の物件が「浄化槽」とも知らず、2年間も経過してしまったのだ！
下水道と浄化槽の違い
①下水道
家庭の汚水(トイレ・お風呂・洗面所・台所など)すべてが、下水道管を通じて下水処理場に送られる。
下水処理場では汚水を浄化し、海や川に戻す。
②浄化槽（単独処理・合併処理）
・単独処理浄化槽
トイレのし尿のみを処理。
お風呂・洗面所・台所などの排水はそのまま河川に放流。
単独処理浄化槽は自然や生活環境への配慮から新たな設置不可。
・合併処理浄化槽
家庭の汚水(トイレ・お風呂・洗面所・台所など)すべてを処理。
現在は原則として新たな浄化槽の設置には合併処理浄化槽。
わたしの物件は「単独処理浄化槽」だそうだ。
浄化槽を2年間放置！今度の対応。
物件売買でお世話になった仲介業社に連絡。
売主に浄化槽清掃業社を聞いてくれた。
すぐに業社に清掃依頼。
まだ結果報告は無い。
何も問題がなければ良いのだが・・・。
浄化槽のランニングコスト
・定期点検 年4回 2,500円 × 4 ＝ 10,000円
・法定清掃 年1回 80,000円
合計 90,000円 ÷ 12ヶ月 ＝ 7,500円/月
※上記に加え、ブロワー（送風機） 5年程で買換必要
不動産投資物件1号くん CF低下
【これまでのCF】
CF 66,000円 ＝ 家賃256,000円 － ローン約160,000円程 － 諸経費30,000円程
【浄化槽コスト考慮後】
CF 58,500円 ＝ 家賃256,000円 － ローン約160,000円程 － 諸経費37,500円程
一部屋32,000円のため、これまでは2部屋空いてもプラスCF。
ただし、浄化槽コスト考慮後はマイナスCFになる計算だ！
現状、1年以上満室経営だが今後わからない。
「公共下水」か「浄化槽」か確認しよう！
非常に恥ずかしい失敗だった。
わたしのような、新米不動産投資は注意が必要ですね。
売主も仲介も管理会社も、地元の人達だと、
大手業社のように丁寧な説明はない。
不動産投資の場合、公共下水か浄化槽かでは利回りが変わってくる。
自分の物件は利回り低下したのは悲しいが、家賃1ヶ月分マイナスと影響は軽微だった。
ただし物件によっては総体でマイナスCFなりかねん大事な問題だ。
物件購入する際は、公共下水道か浄化槽か注意して見てみよう！
浄化槽の他、町内会費や共有部分電気代等の「かくれ費用」がある。
仲介業者が、有利に見せるため「かくれ費用」を除いた利回りで表示しているケースがある。
騙されないよう物件概要書を目を皿にして見るよう心掛ける所存。
今回は手痛いミスだった。
今後、同じヘマをしないようにしよう。
何か自分なりの「購入前チェック表」を作ってみることにする。
今日はこのへんで。
ではでは ノシ
【過去記事】不動産投資物件1号くん