とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

【不動産】賃貸管理会社に入居者判断を聞いてみた

今日はわたしがお世話になっているアパート管理会社T社にお邪魔した。

本当に特段用事はなかったのだが、日頃お世話になっているので、

近くに行った時は、なるべく顔を出すようにしている。

 

この管理会社は、経理のパートと社長一人で経営している地方の中小企業だ。

ただし!その管理の技量は、わたしも一目置いている。

元銀行員である社長とも、非常にフィーリングが合うため、

一番信頼して、わたしの物件管理をお願いしている次第である。 

 

そんなこんなで、特段用事もない中、訪問したからは

何かしら情報を得ようと、管理会社T社の経営手法について

ご教授賜わったので、ここで紹介するとしよう。

 

 

 

外国人の入居希望者について

不動産賃貸業において、外国人の入居を許可するか否か!?

これは非常に悩みどころである。

何故なら外国人の方々は、よく問題を起こしてくれるからだ。

 

・勝手に部屋を改造する

・申告よりも多い人数が住んでいる

・仲間を呼んでドンチャン騒ぎ etc

 

人種差別ではない。ただ問題を起こす可能性が高いことは事実。

それならば、なるべく入居させたくないのは大家としての気持ち。

ただ、これから日本がグローバル化すればする程、外国より移民者は増加、

そして日本人は人口減少していくことが明確に分かっている。

地方築古物件を主軸に不動産投資をしていく方針であるわたしにとっては、

外国人入居も余儀なくされるだろう。

 

わたしの「不動産投資物件1号君」にも実は外国人が一人住んでいる。

これはわたしが信頼を寄せる管理会社T社が「問題ない」と判断したからだ。

これまで聞いたことはなかったが、この機会にどのような判断で、

外国人でも懸念なし!と判断したか聞いてみることにした。

 

 

外国人入居可否の判断

法人契約

わたしが経営している「1号君」は大手工場が沢山ある。

そこに勤務する従業員のため法人が借上げするアパートも多数。

わたしの1号君も、ほぼ工場勤めの会社員が住んでいる。

 

業種によっては外国人を雇用する会社も多いが、

1号君にも1人ベトナム人が住んでいる。

ここで管理会社T社は、法人契約なら「入居者の人柄」「法人の経営状況」が

悪くなければ基本OKを出している。

これは何か問題があれば、その法人が責任を負ってくれるからだ。

 

それと永住権を持っている外国人に対しても、

人柄が悪くなければOKにしているようだ。

それについては②で説明する。

 

②人柄(永住権前提)

これは判断する人の技量が一番問われることだ。

外見から「如何にも怪しい!」と思う人は簡単だ。

入れ墨だらけだったり、態度が大柄だったりと。

 

管理会社T社の社長は元銀行員。

銀行員たるもの、人を見る目は非常に長けている。

銀行の格言で「人・物・金」と言う言葉がある。

これは企業に融資の審査をする上で、大事にする順番である。

会社にとって「人」が一番大事であることは明確だ。

どんなに優れた事業計画・保有資産があろうと「人」がわるければそれまで。

 

人柄の判断は経験から養われるもので、

一筋縄で習得することは不可能。

その能力を有している管理会社T社の社長に全権を委ねている。

T社の社長が「問題なさそうだ」と判断すれば、わたしも基本入居許可する。

 

①②と説明してきたが、管理会社の力量によることが多く、

読者の諸君には参考にならなかったかもしれない。

わたしのように優秀な管理会社を見つけだすか、

法人契約以外はすべてNGにするかが無難である。

 

 

アパート追い出しは命懸け

過去に管理会社T社の実体験を聞いた。

法人契約で賃貸していた物件で、入居者の外国人がクビなったが、

行く当てもお金もなく外国人はそのまま不法滞在。

 

退去勧告をするため、その法人担当者と管理会社が、

物件に訪れた際に、法人担当者の方とのやりとり。

 

法人担当者「この新聞紙を腹に巻いて、ドアから離れて下さい」

管理会社 「は?」

法人担当者「外国人がナイフで刺してくることがあるので」

 

お金がなく母国にも帰れない外国人就労者の精神は、

極限まで追い詰められており過去にも退去勧告で刺された担当者がいるようだ。

なんとも恐ろしい!法人契約とはいえ外国人入居者には用心しなければいけない。

 

 

生活保護者について 

管理会社T社の管理物件で、生活保護者が沢山入居している物件がある。

わたしが訪問した際、清掃会社担当が訪れ「部屋の残留物撤去完了しました!」

と業務連絡があった。

 

T社の社長に伺ったところ、入居していた生活保護者が「広域窃盗罪」で逮捕。

強制退去をした部屋があったと言う。

 

その人は生活保護で支給されるお金だけでは暮らしていけず、

友人よりお金を頻繁に借りていたととのこと。

困りに困った本人は犯罪に手を染めてしまったという訳だ。

 

築古物件で家賃を低く設定している物件には、

外国人に加え、生活保護者等の方々も入居するケースが多い。

生活保護者の家賃は、市から支給されるので家賃滞納がないが、

上記の通り問題がない訳ではない。

問題が勃発した際の心構えが必要であると再認識した。

 

 

土地感のない地域への不動産投資は危険

近年、都内物件は東京オリンピックの影響か高騰中。

都内の資産家でも一部を除いては買い進めることはできない。

そこで、まだ手が届く地方物件に手を出す輩が多いとのこと。

ただし、土地感もない田舎の物件に手を出して失敗するケースが後を絶たない。

今回もその一部を教えてもらった。

 

東京で精肉店を営む法人が、わたしの経営する1号君近隣のアパートを3年前購入。

RC2棟(40部屋)と比較的大きな物件。

だがそこは、海に近く海抜5m地域。もちろんハザードマップでも危険地域。

入居者が避ける地域であった。

 

ここで土地感がない東京の人達は、そんなこともつゆ知らず。

相続対策としてその物件を1億円程で買ったという。

結果は目に見えていて、入居率も常に50%切れ。

キャッシュフローはマイナスが続き、今年いよいよ手放したと言う。

地元で長く不動産賃貸業をする資産家に何と3000万円で売ったそうだ。

 

ちなみにわたしの1号君は比較的内陸部にあり海抜15m。

近くにイオンタウンもでき同じ市であっても人気がある地域。

今回紹介した物件と、そんなに遠くないが、満室経営を継続中だ。

土地感がない地域への不動産投資がいかに危険かを物語っている。

自分は知らない地域への不動産投資はしない方針だが、

もし行う時が来た場合は、今回の件を肝に銘じておこう。

 

 

最後に

今回の管理会社T社へのインタビューでは、

個人的にも非常にためになったので紹介した。

地方築古物件を経営するには必須な情報であったと思う。

もちろん新築・築浅物件を経営する方々には無用の心配事であるが・・・。

 

ただ不動産投資家にとって、わたしのように初期段階では、リスクを負いつつも、

比較的低額で地方築古物件から始めキャッシュフローを増大し、

金融機関からも認められてから、エリアを都心の新築・築浅物件に移行する。

これが王道だと思う。

 

これに加え、サラリーマンの安定した給与と各種金融商品(株・投信等)を合わせ

益々、不動産投資を加速させていきたいと思う。

 

今日はここらで終わりにしよう。

ではでは ノシ