住宅ローンは、不動産投資ローンと比べて低金利で返済期間が長い。
誰しもが「住宅ローンを投資に利用出来たらな～」と考えたことがあるだろう。
今回は住宅ローンを不動産投資に活用する方法について解説する。
・大前提！住宅ローンは不動産投資に使えない！
はい！出鼻を挫かれました！(笑)
最初に言って置くが、
これから説明することは非常にグレーな部分が多い。
推奨している訳ではないので、何が起きても自己責任でお願いする！
基本的に住宅ローンを堂々と不動産投資目的では使っていけません！
当たり前の話です。
あくまで住宅ローンは借入主・家族等が居住する目的で、
不動産を購入するための「資金使途」です。
銀行にとって「資金使途」とは一般の方が思われているより厳格に考えてます。
資金使途は絶対厳守！
もしこれに違反した場合は、「期限の利益の喪失」と言って、
問答無用の「融資金の一括返済」を求められる。
これを食らうと二度とその金融機関では融資が受けれないだろうし、
一括返済資金の工面が出来なければ金融事故者扱い（ブラックリスト）だ。
個人の信用が失われ、お金が借りれなくる。
資金使途厳守な理由としては次に上げることが考えられる
①保証会社・協会付き融資の場合、資金使途違反があると銀行は保証してもらいない
②資金使途に応じて融資条件を決めたのに根底が崩れる⇒倒産・破産時の審査責任
③マネーローンダリングの観点⇒犯罪資金等に使われる可能性 etc
①は理解しやすい。
折角、保証会社等を付けて安全な融資を出したのに、
資金使途違反があると免責事由に該当して、なんと銀行は保証否認されてしまう！
②も理解しやすい。
銀行は投資物件から得られる収益から融資回収可能か？を見る
極端な話をしよう。
・この資金が借入主のプライベートな浪費に使われてしまったらどうだろう？
・お金に困ってる知人に貸し付けて（又貸し）しまった場合はどうだろう？
もともと、不動産の家賃収入で回収可能と判断して融資を出したのに、
上記のように違う理由で使われてしまっては回収不能になるに違いない。
③は②にも似ている。
回収できる可能性は限りなくゼロに近いだろう。
ただし、②と圧倒的に違うところは、間接的に銀行が犯罪に加担してしまうことだ。
近頃の日本の金融界ではマネーローンダリングの認知・意識が低く、
国内外の犯罪組織に甘く見られ利用されやすい状態だ（特に地方金融機関）
犯罪で巻き上げた資金を、口座を転々とさせたり、物に変えたりして資金の出どころを
わからなくしてしまうことがマネーローンダリングだ。
不動産売買は金額が大きいため犯罪資金を、マネロンには打ってつけな訳だ。
・・・どれを取っても銀行や担当者は罰せられるのは必須だ。
話が長くなったが、
銀行は資金使途を厳守する！
なので住宅ローンを不動産投資に使えない！
が原則である。
・どうやったら不動産投資に住宅ローンを使えるか？
では今回の本題。
住宅ローンは低金利で融資期間も長く取れたりと、
不動産投資に活用できれば超強力！
是非是非、利用したいのが本音である。
基本的には上記通り、住宅ローンは不動産投資に使えないが、
止む負えない理由で、結果的に不動産投資になってしまった場合、
銀行の了解が得れれば可能になってしまう！
止む負えないケース
・予期せぬ人事異動で、家族と一緒に遠くに転居
・結婚・出産等で世帯数が増え、住まいが手狭になり広い賃貸に転居
・両親の住まいとして買ったが他界。そこに自分で居住できない理由がある etc
空いた家をほったらかしても返済大変だし、
賃貸に出して家賃で返済していきま～す！
と止む負えない理由付けをする
そこで銀行サイドが取る選択は・・・
・銀行事体が止む無く認めてしまうケース
・不動産投資ローンに切替（金利が上昇）
・支店や担当者が事実を握りつぶす！
・規定通り「期限の利益の喪失」！一括返済！
銀行は、当初契約違反で「期限の利益の喪失」事由に該当すれば一括返済請求可能。
だが！実際は一括返済を求めても、資金が全額回収できない可能性もあるし、
なにより貸出残高が落ちるため、支店の営業実績的にもマイナスだ。
銀行員は営業ノルマで忙しいので、なるべく面倒な話はスルーしたい。
なので意外に不動産投資になっても、止む無く認めてしまうケースが多い。
ただし！これは確実な方法ではない！
最初にも言ったが、この手法を推奨している訳ではない！
実施する場合は、あくまで自己責任でお願いする！
もし失敗したら一括返済・ブラックリスト行きだ。
銀行と言えど所詮人間。どのような判断になるかは運次第だ。
・最終手段！フラット３５
ではどうするか！？
そんな時には政府系融資制度である「フラット３５」がオススメだ。
なんと！なんと！
フラット３５の規約では、住宅ローンの対象物件を賃貸に出すことを認めている
金融円滑化への取組について：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
一部ＨＰより抜粋
「機構の住宅ローンにより住宅を取得して入居いただいた後の取扱いにつきまして、従来は、転勤、転職、病気などのご事情により融資住宅から一時的に転居される場合は、事前に留守管理承認申請書を提出いただいた上で、お認めしておりました。
しかし、一部のお客さまには、ご事情によらず住所変更届のみをご提出いただくことにより転居ができるようにしました。 これにより、住宅に入居いただいた後に、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間融資住宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することも可能となりました。 」
なんと言うことでしょう！？
・ご事情によらず住所変更届のみをご提出いただくことにより転居が出来る！？
・融資住宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することも可能！？
この規約を見た時は衝撃が走ったよ！正直！
ただ気を付けていただきたいのは、
この規約はあくまで返済が大変になってしまった人向けの施策、
「中小企業金融円滑化法」に乗っ取った内容だ。
最初から「悪意」でフラット３５を不動産投資で使った場合はわからない。
やはり、あくまで自己責任でお願いする！
でも、実際どうだろうか？
何を持って「悪意」とするか？
機構の承諾なく、事情によらず住所変更が可能であれば、
どうやってバレるのだろう？
実態調査のため、機構担当者が各個人を訪問するだろうか？
実際はしないであろう。
・最後に
住宅ローンを不動産投資に活用できないか？
は誰もが考えている手法だ。
今回紹介した手法以外にも、完全に合法な手法もある。
「ヤドカリ戦法」「賃貸併用住宅」等だ。
この話は長くなったので、次回以降に譲るとしよう。
では良い不動産投資ライフを！
グッドラック！