とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

未公開物件の紹介【念願】

 

今回は「未公開物件の紹介」を受けた話だ。

現在進行形で進んでいる案件だ。

わたしと同じように不動産投資を始めたばかりの人、

これから始める人達の参考になればよいかな?と思い記事にする。

 

・紹介経緯

不動産投資物件1号君の運営は、

1年半程経過したが、特段問題なく満室経営だ。

毎月家賃は130万円程たまった。

 

「この調子でドンドン不動産投資を拡大していこう!」

と思い、自分の知っている不動産業界の人達に

買いたい意思を伝え、物件紹介の依頼をして回った。

 

・不動産仲介

・不動産管理

・建設業者

司法書士   etc

 

 

司法書士に?っと思った人もいるだろうが、

実は非常に有効だと思っている。

司法書士は相続手続きのお手伝いをしている。

アパート経営している夫が亡くなり、妻が相続するものの、

 

・高齢で経営もできない・・・

・子供も遠くにいるし物件を管理できない

・施設に入るため現金の方が欲しい・・・

と思う人がほとんどだ。

 

上記のような人の場合、相続が終わってから

不動産仲介や管理会社に、「売りたい」と相談するだろう。

ようは、司法書士より情報をもらえば、

不動産業者に先駆けて未公開物件を入手できるのだ!

 

 

話がそれた。

とにかく、自分が知っている不動産関係者に、物件を買いたい!と

アナウンスをしてきたところ、

1週間前くらいに念願の「未公開物件」紹介を受けた!

1号君の管理会社「T不動産」からの紹介だ。

 

T不動産は、入居者の客付け・物件保守管理等を得意とする地元の小さい会社だ。

もと銀行員が脱サラして開業した社長のため、銀行員であるわたしと話が合う。

管理件数はたぶん100物件くらいだろうか?

わたしは、この社長を非常に信頼しているため、

T不動産に今後もドンドン管理を任せたいところだが、

社長が一人で経営しているため管理地域も限られている。

その地域外の物件を買った場合は、新たに良い管理会社開拓が必要で面倒。

 

なので、社長には

「管理物件のオーナーのなかに物件を売りたい人がいたら教えて!」

と半年前くらいからお願いしていた矢先だった。

昨日、買付証明を出して、売主の反応を待っている状態だ

 

 

・物件スペック

売却希望価格 : なし

木造アパートA・B棟 築29年 敷地500㎡程 

A棟 2DK×4部屋 @35,000円

B棟 3DK×2部屋 @43,000円  合計226,000円(現況満室)

 

<オーナー状況>

オーナーは95歳のお婆ちゃんで、夫が亡くなりアパートを相続。

施設に入るし、子供も遠くにいてアパートを管理できない。

相続で揉める可能性も高いため現金化したい。

 

<立地>

1号君のそば。イオンタウンが1年前に出来て、田舎ではあるが地味に人気あり。

人口3万人の小さな市だが、大手工場誘致に成功して働き口に困らない。

学校・市役所・高速IC等の公共施設も近くにあり。

 

<気になること>

アパート5/6部屋がとある法人が借り上げている。

ネギトロを回転寿司チェーンに出荷している会社だが、

従業員の7割が東南アジア系だ。

このアパートには中国人が住んでいる。

個人的には、外国人入居には極めて危険が伴うと思ってる。

 

 

・検討ポイント

<売却希望価格がなし!?>

これは未公開物件にはよくある。

物件情報をネットに掲載して募集する訳ではないので、

売主がアパート残債があったりしない限り金額はお任せだ。

 

こちらの指値から始動。

買付証明を893万円にて先日提出した。

金額根拠は、

・建物は木造で法定対応年数超過のためゼロ評価0⃣

・宅地は1号君の固定資産評価額で計算

土地値での指値である。

 

これが通れば表面利回り30%越え。

安すぎだろ!っと思われるだろうが、

築30年超える物件は、配管・外壁・屋根等の大規模修繕が予想され、

和室⇒洋室等の間取り変更等も必要になる。

最低でも500万円掛かったとしたら19%まで落ちる。

その他もろもろリスクを考えると打倒だと思っている。

 

指値後はだいたい売主が金額アップを要求してくるため、

ここからお互いの希望に寄り添っていく。

なので安く指値しないと予想以上に高掴みする。

個人的には大規模修繕は目を瞑り、利回り20%(購入金額1300万円)が限界だ。

ここを超えるなら諦めるとしよう。

 

 

<入居者が法人契約・外国人居住>

法人契約8割のアパート。

これは意見が分かれるだろうがリスクありだ。

会社の経営不振・工場移転等の理由で、契約解除になったら、

一気に8割空室になる!

 

そして法人従業員の大半が中国人である。

日本人と違って部屋を荒らされる可能性が高い。

原状回復にもお金が掛かる。

 

ただ、この地域事体が大手工場群がたくさんあり、

近隣のアパート入居者も法人契約が多い。

T管理会社も工場等とのつながりがあり入居付けも困らないと思い

このリスクについては許容範囲だ。

 

 

・最後に

今回紹介した地方築古木造アパートへの投資は、

不動産投資の初期には推奨されている手法だ。

リスクもあるが高利回りで、

上手く融資を引ければキャッシュフロー(手残り)が多い。

 

初期段階では現金が生命線である!

突発的な出費に備え、次の物件購入のための頭金に充当したい。

キャッシュフローを厚くしてドンドン物件を買い進めていきたい。

 

今後もこの未公開物件の交渉進捗は紹介していく。

具体的な交渉事例は、ほかのブログを見ても少ないと思った。

読者の参考になれば幸いである。

ではでは ノシ