とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

闇でひっそり取引される不動産

 

今回は「闇でひっそり取引されている不動産」についてだ

 

 

 ・不動産業界の裏の世界

すごく怪しいタイトルだが悪いことをしている訳ではない。

 

まずは一般論。

不動産仲介業者に、売却希望者が相談しに来た場合、「レインズ」という、

全国の宅建業者がアクセス出来るプラットホームに登録される。

<レインズ仕組み>

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http://www.reins.or.jp/info/

 

日本の不動産流通の観点からは評価できるシステム。

ただ逆に考えると、色々な人の目に留まるためライバルも多くなる。

「掘出物」を「格安」で手に入れることは困難になるのだ。

 

そこで!

業者と普段仲良くり、

「レインズ」登録前の物件紹介してもらえば、

お宝物件と出逢える可能性が高くなる!

だれの目に留まることなく「裏でひっそり」取引できる訳だ。

 

 

 

 

・なぜ業者はレインズに登録しないのか?

合理的観点からは、業者としてはレインズに登録して、

物件情報を広く露出させた方が売れやすいハズだ。

それではなぜ業者は情報を表に出さないのか?

これには仲介業者の「商習慣」が原因になっている。

 

<仲介の仕組み>

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業者は不動産を「買いたい人」「売りたい人」をマッチングすることが仕事だ。

もし取引成立すれば、その人から取引価格の3%+6万円をもらうシステム。

 

もし!「買いたい人」「売りたい人」両方を単独でマッチングさせれば、

2人から手数料をもらえる。おいしい!

これを業界では「両手」という

 

【実例】

(5,000万円 × 3% + 6万円) × 消費税108% = 168.4万円

 × 2人 = 336.9万円!!

 

なんと!物件を紹介しただけで、数百万円もゲットできる!

だから業者は、なるべく情報を表に出さず、

自分の顧客リストから「買いたい人」「売りたい人」を、

引き合わせることを優先する。当然レインズにも登録しない。

 

 

もうひとつ。

顧客基盤がない小規模な業者や、

買いたい人・売りたい人の希望条件が厳しい相談だと、

両方をマッチングさせるには、情報を公開することで広く募集をかけることになる。

この場合、「片手」の取引になるケースが多い

さっきと比べ、取引成立しても手数料は半分!

 

モチベーションも下がる。

当然、業者としても「両手」がしたいから優先順位が低くなる。

あまり無理な条件を言うと、適当に扱われる可能性がある。

業者と親密でないうちは、「うるさいことを言わない客」であることも大事だ。

 

 

・業者と仲良くなろう!!

とにかく不動産業界は「情報が命」だ!

上記のように、表に出ていない「川上の情報」を入手し、

お宝物件を手に入れれば、不動産投資で上手くいくこと間違いなし!

 

そして未公開情報をもらうには、不動産業者と仲良くなるしかない!

何もないところから始めるには・・・。

 

・不動産業者をとにかく回る

・物件を買う意思が強いことを伝える  ←大事!

・定期的に連絡を取り合う

・取引を通じて業者にとって大事な顧客になる

 

それか、親族・知人・友人に不動産関連業者がいれば相談するとよい。

ゼロから不動産業者を開拓するより楽だから。

 

どちらにせよ簡単ではないが、 

地道に不動産業者を回り営業していくしかない。 

 

 

・未公開情報でも良い物件とは限らない

未公開情報を手に入れるメリットを説明してきて、

最後はこれかい!と思われた方もいるかもしれないが、

未公開情報のすべてが良い物件であるとは限らないのだ。

 

普段から付き合いがあり信用のおける業者であれば別だが、

楽待・健美家等のサイト、もしくはセミナーとかで知り合った業者から、

「優良な未公開物件です!特別に紹介します!」と言われたら注意だ。

 

本当に良い物件なら・・・。

・なぜ自分の上顧客へ先に紹介しないのか?

・そもそも自社で買って運営すればいいじゃん!

と疑いの目で物件情報を見る必要がある。

 

どの業界でもそうだが、相手からわざわざ営業にくるものに

基本的に良いものはない!

本当によいものなら営業しなくても簡単に売れるでしょ?

 

近頃、「かぼちゃの馬車」を発端とするシェアハウスや、

新築ワンルームマンション賃貸などに、

高属性サラリーマンがハメられ大損しているニュースが世間を騒がせている。

 

不動産投資は金額がでかいため、一度失敗すると人生が狂う。

失敗しないためにも、一定の知識を身に着け防衛することが大事だ。

 

 

・最後に

わたしの不動産物件1号君は、まさに未公開情報だった。

紹介元は不動産業者ではないがね!

取引先の社長と仲良くなり、その知人のアパートを紹介してもらった。

ほぼ満室で、毎月6~9万円程の手残りがあり問題なく運営できている

bekan13.hatenablog.com

 

実は、1号君の管理会社が、未公開情報を持ってきて、

現在進行形で売主と交渉中である。

後日、具体的な交渉事例として紹介していきたい。

読者の何か役に立つかもしれない。

 

不動産業者と仲良くなって、みんな不動産投資でセミリタイアを目指そう!

グッドラック!