今回は「闇でひっそり取引されている不動産」についてだ
・不動産業界の裏の世界
すごく怪しいタイトルだが悪いことをしている訳ではない。
まずは一般論。
不動産仲介業者に、売却希望者が相談しに来た場合、「レインズ」という、
全国の宅建業者がアクセス出来るプラットホームに登録される。
＜レインズ仕組み＞
日本の不動産流通の観点からは評価できるシステム。
ただ逆に考えると、色々な人の目に留まるためライバルも多くなる。
「掘出物」を「格安」で手に入れることは困難になるのだ。
そこで！
業者と普段仲良くり、
「レインズ」登録前の物件紹介してもらえば、
お宝物件と出逢える可能性が高くなる！
だれの目に留まることなく「裏でひっそり」取引できる訳だ。
・なぜ業者はレインズに登録しないのか？
合理的観点からは、業者としてはレインズに登録して、
物件情報を広く露出させた方が売れやすいハズだ。
それではなぜ業者は情報を表に出さないのか？
これには仲介業者の「商習慣」が原因になっている。
＜仲介の仕組み＞
業者は不動産を「買いたい人」「売りたい人」をマッチングすることが仕事だ。
もし取引成立すれば、その人から取引価格の３%+6万円をもらうシステム。
もし！「買いたい人」「売りたい人」両方を単独でマッチングさせれば、
２人から手数料をもらえる。おいしい！
これを業界では「両手」という
【実例】
（5,000万円 × 3% + 6万円） × 消費税108% ＝ 168.4万円
× 2人 ＝ 336.9万円！！
なんと！物件を紹介しただけで、数百万円もゲットできる！
だから業者は、なるべく情報を表に出さず、
自分の顧客リストから「買いたい人」「売りたい人」を、
引き合わせることを優先する。当然レインズにも登録しない。
もうひとつ。
顧客基盤がない小規模な業者や、
買いたい人・売りたい人の希望条件が厳しい相談だと、
両方をマッチングさせるには、情報を公開することで広く募集をかけることになる。
この場合、「片手」の取引になるケースが多い
さっきと比べ、取引成立しても手数料は半分！
モチベーションも下がる。
当然、業者としても「両手」がしたいから優先順位が低くなる。
あまり無理な条件を言うと、適当に扱われる可能性がある。
業者と親密でないうちは、「うるさいことを言わない客」であることも大事だ。
・業者と仲良くなろう！！
とにかく不動産業界は「情報が命」だ！
上記のように、表に出ていない「川上の情報」を入手し、
お宝物件を手に入れれば、不動産投資で上手くいくこと間違いなし！
そして未公開情報をもらうには、不動産業者と仲良くなるしかない！
何もないところから始めるには・・・。
・不動産業者をとにかく回る
・物件を買う意思が強いことを伝える ←大事！
・定期的に連絡を取り合う
・取引を通じて業者にとって大事な顧客になる
それか、親族・知人・友人に不動産関連業者がいれば相談するとよい。
ゼロから不動産業者を開拓するより楽だから。
どちらにせよ簡単ではないが、
地道に不動産業者を回り営業していくしかない。
・未公開情報でも良い物件とは限らない
未公開情報を手に入れるメリットを説明してきて、
最後はこれかい！と思われた方もいるかもしれないが、
未公開情報のすべてが良い物件であるとは限らないのだ。
普段から付き合いがあり信用のおける業者であれば別だが、
楽待・健美家等のサイト、もしくはセミナーとかで知り合った業者から、
「優良な未公開物件です！特別に紹介します！」と言われたら注意だ。
本当に良い物件なら・・・。
・なぜ自分の上顧客へ先に紹介しないのか？
・そもそも自社で買って運営すればいいじゃん！
と疑いの目で物件情報を見る必要がある。
どの業界でもそうだが、相手からわざわざ営業にくるものに
基本的に良いものはない！
本当によいものなら営業しなくても簡単に売れるでしょ？
近頃、「かぼちゃの馬車」を発端とするシェアハウスや、
新築ワンルームマンション賃貸などに、
高属性サラリーマンがハメられ大損しているニュースが世間を騒がせている。
不動産投資は金額がでかいため、一度失敗すると人生が狂う。
失敗しないためにも、一定の知識を身に着け防衛することが大事だ。
・最後に
わたしの不動産物件１号君は、まさに未公開情報だった。
紹介元は不動産業者ではないがね！
取引先の社長と仲良くなり、その知人のアパートを紹介してもらった。
ほぼ満室で、毎月6～9万円程の手残りがあり問題なく運営できている
実は、１号君の管理会社が、未公開情報を持ってきて、
現在進行形で売主と交渉中である。
後日、具体的な交渉事例として紹介していきたい。
読者の何か役に立つかもしれない。
不動産業者と仲良くなって、みんな不動産投資でセミリタイアを目指そう！
グッドラック！