とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

不動産投資物件1号君で学んだこと

4記事目

前回はわたしの「不動産投資物件1号君」の紹介をさせてもらった。

1号君の購入から1年半とまだ短いが、意外に多くのことを学ぶことが出来た。

その中で、わたしが有益だと思うことをピックアップして紹介する。

 

 

①何よりも優先はキャッシュフロー

断言する。不動産投資で大事なのはキャッシュフロー(以下CF)である。

CF = 家賃 - ローン返済 - 諸経費

 

わたしの投資物件1号君を例にCFを計算しよう。

CF 66,000円 = 家賃256,000円 - ローン約160,000円程 - 諸経費30,000円程

 

厳密に言うと少し違うのだが、毎月何もしなくても約6~8万は手残りがある。

1号君と同等規模のアパートを2棟追加すれば、新入社員程度の手取りになる。

 

では本題で「このCFがマイナスだったら」と考えると恐ろしくないか?

CF ▲14,000円 = 家賃256,000円 - ローン約240,000円程 - 諸経費30,000円程

 

私は政策金融公庫から15年で借入したが、

仮に10年で借りた場合は後者のCFになる。

さっきとは違い、毎月14,000円の赤字な状態が10年も続く!

ここに突発的な出費(修繕)があったら一環の終わりだ。

考えただけでも恐ろしい!

 

CFを多く出すには3つ

①購入価格・ランニングコストを下げる

②自己資金を入れる

③融資をながく借りる

 

考えればわかることだが、やってみると難しい。

売主・不動産仲介・管理会社・銀行等との交渉術・知識が必要。

ただ「安くして!」「手数料まけて!」「もっと貸して!」と言っても、

空気を読まないと相手を怒らせたり、根拠がなければ相手にされない。

コミュニケーション能力が低い人には向かない。

そういう人はペーパーアセット(株・FXなど)をオススメする。

 

 

 

 

②プロパンガス屋を上手く使え!

物件1号君は「都市ガス」ではなく「プロパンガス」を利用している。

ガス屋は、非常に競争が激しく、少ないパイを業者同士で奪い合う。

よって需要と供給の市場原理より、需要側のアパートオーナー側が強い立場になる。

既存のガス屋は取引を奪われないよう必死で、色々サービスをしてくれる。

実際にわたしが経験したことを書いてく

 

 

・購入より2日目、既存ガス屋担当があいさつに自宅へ訪問あり

⇒わざわざ菓子折り持ってあいさつに来るなんて・・・。

 NHKの取立屋より訪問スピードが速い(笑) 違和感を覚えた記憶あり

 

・1週間後、他のガス屋が契約乗り換えの営業に自宅訪問にあり

⇒これもすごいスピードだ。一早く既存ガス屋があいさつに来た訳だ。

 営業が言うには、アパートオーナーチェンジの情報を日々チェックして、

 虎視眈々と狙っているとのこと。どこでその情報を仕入れているのか疑問だ。

 またこの業者からも粗品をもらってしまった。

 

【業者から提案】

ガスボンベ設置の地代として1部屋500円(1号君は8部屋)で4,000円くれる

ガスコンロ新品を1台くれる

給湯器を故障した場合に無償提供・設置

入居者ガス利用料引下げ

利用料に応じてオーナーにポイント加算。カタログにて好きな商品と交換可能 

 

私 ( ゚д゚)ポカーン

 

最初は何かの詐欺かと思った。

そのガス屋は東証1部だし、変なことはしないハズ。

訳がわからなくなった。

 

私「絶対ですか?」と確認をしつこくしたら、

ガス屋「ちゃんと契約書に盛り込みますから絶対です」と断言

 

ただ、既存ガス屋は、この物件1号君を紹介してくれた社長と仲良しだった。

無下に扱うことは出来ず、この乗り換え提案をもって相談したところ・・・。

なんと!同じ条件でやると言うでないですか!

 

意気揚々と提案してきたガス屋を断る連絡をしたら・・・。

担当「絶対に契約して欲しいです!全部屋エアコンも新品にします!」

 

私 ( ゚д゚)ポカーン②

 

結局、わたしは紹介してくれた社長との仁義を重んじて取引は変えなかった。

エアコン無償交換の話も言わなかった。

ただ、今後物件を買い進んでいく中で、ガス屋を競合させれば、無償で設備交換してくれる可能性が高いことがわかった。

 

なお、既存ガス屋にもポイント制度はあり、1年半で貯まったポイントで

10万円相当の商品と交換できる状態だ。何か設備が壊れたら使うとしよう。

 

 

 

③不動産管理会社は大事にしろ!

ほんとうにお世話になっている!感謝の気持ちでいっぱいだ!

サラリーマンが不動産投資が出来るのはすべて管理会社のおかげだ!

 

【うちの管理会社の業務】

・入居者の募集、入退去の管理

・物件の保守・点検・清掃・草刈

・入居者・近隣住人の苦情対応

・緊急時の対応(設備不良・台風等の被害確認) 

 

こんなに面倒なことを、なんと家賃3%の報酬でやってくれる!神様だ!

「利回りが落ちるから自主管理する!」と言う人もいるがオススメしない。

費用対効果を考えると自主管理は割に合わない。

 

特にわたしの物件は家賃を地域最安値にして募集しているため、

言葉は悪いが「低属性」の入居者が多く、対応するのに骨が折れる。

入居者募集なんて何していいかさっぱりわからん!

さらに物件1号君は、わたしの居住地より少し遠いし、平日は緊急対応が出来ない。

この頃、台風被害が全国で相次いでいるが、管理会社に現場を見にいってもらう。

いまのところ、被害はないが非常に助かっている。

 

ただし!これが普通ではない!

 

わたしが、たまたま「腕のある管理会社」を紹介を受け

管理会社の社長と気が合い、良い人間関係が構築できているからだ

 

管理会社とは言え、所詮「人間」である。

キライな人の物件は放置し、スキな人の物件は大事に扱う。 

 

実際、うちの物件は満室経営が継続しているが、同地域内の物件は空室も多い。

(まあ家賃設定や設備にそれなりに努力はしているが・・・。)

近くに寄った際は、何か気の利いたものを差し入れるようにしている。

 

 

ここでは管理会社のことを主に書いたが、他のビジネスパートナーもすべて大事だ!

・物件紹介をしてくれる仲介業者

・所有権移転・抵当権設定等を手伝ってくれる司法書士

・お金を貸してくれる銀行

 

わたしは独身だが、既婚者なら妻の理解や手助けも必要だ。

自分一人では何もできない。無力!

みんなに感謝しながら不動産投資をしていこう!

 

 

 

 

最後に

まだまだ学んだことはあるが、長くなったので次号に譲ろう。

それといま紹介を受けて購入を検討している物件のことも書きたい

ではまた ノシ