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今回は「自分の投資物件１号君」の紹介だ。
・・・と言っても、まだこの１号君しか持ってない（おい！ｗ）
買ってから1年半経過するが、２号君は現れない。
現金を貯めて、気長に待つとしよう。では早速１号君を紹介しよう！
＜投資物件１号君のスペック＞
購入金額2400万円
RC造・陸屋根・築３０年程
２DK × 8部屋 ＠32,000円（家賃29,000円・共益費3000円）
現況：満室 表面利回り12.80%
7年前に大規模修繕済（屋根・外壁塗装、ﾄｲﾚ・畳⇒ﾌﾛｰﾘﾝｸﾞ・壁紙）
部屋数分の駐車場あり（２台目以降は隣地駐車場の賃貸・年間12万円借上げ）
入居者：日本人７人（独身者のみ）・外国人１人（ベトナム人）
敷地：三角形に近い台形 プロパンガス
＜調達先＞
政策金融公庫 2600万円
期間15年
新規事業開拓資金0.85%（固定）
＜諸経費＞
不動産仲介手数料 842,400円
不動産取得税 425,500円
司法書士費用（所有権移転） 384,600円
司法書士費用（抵当権設定） 44,825円
司法書士費用（定款変更登記） 77,055円
固定資産税清算 165,105円
駐車場地代清算 112,110円
印紙代 30,000円
火災保険（10年分、地震・水災なし） 184,280円
雑費（公的書類取得・その他） 10,000円
合計 2,275,875円
＜購入経緯＞
わたしは30代金融系サラリーマンであるが、
営業活動の中で、とある取引先（建設業）の社長と出逢った。
安値で地方築古アパートを買い漁り、自社で修繕して、地域最安値で客付けする。
もともと〇東建託・〇オパレス等のアパート下請け業者であったため、
アパート修繕にも長けており、本業下火の中、安定したキャッシュフローを得ていた。
この社長は、わたしの勤め先会社が「ド」がつくほど嫌いだったが
何故か私と非常にフィーリングが合い、新規で取引をしてくれた人。
わたしも不動産投資に興味を持ち、社長にいろいろ教えてもらった。
そんなある日、社長の不動産投資仲間の１人が、不動産資産入替のため、
物件を売りたいと情報あり、社長よりわたしに「どうだ？買わないか？」
と打診が入った。それが「投資物件１号君」との出会いだった。
その社長の知人も、地方築古アパートでそこそこ資産家になり、
今後は所有物件を売却していき、都市部に主戦場を移すらしい。
利回りは低いが賃貸需要的に安全性が高く、いわゆる金持ちの「王道」手法だ。
わたしもはスタートアップ期間であるから、比較的利回りの良い地方築古物件で勝負。
「持たざる者」の戦法である。
最終的には社長知人と同じように都心部に出ていく方針だ。
＜１号君を購入しての所感＞
正直、社長知人の「出口戦略」に使われたのか？と疑心暗鬼だっがた、
物件状態も大規模修繕のおかげで良好。満室経営が継続している。
特に大きな問題も起きてないので、結果的に良かったかもしれない。
入退去時の修繕も社長の建設会社が割安でやってくれるし、
紹介してくれた地元不動産管理会社も家賃3%に費用でよく働いてくれる。
※不動産管理費は一般的には家賃５%程が相場
管理会社の人は元銀行員で、金融系男子であるわたしとも話が合う。
不動産投資では物件スペックも重要だが「ビジネスパートナー」も大事である
失敗点としては、地方築古物件としては表面利回り12.8%は低い。
今後は15%は狙っていきたいところだ。
そして諸先輩方のブログ、書籍を読んでいるが、築古ＲＣはリスクが大きい。
コンクリ壁にクラック（ヒビ）が入り、雨が内部に浸透した場合、
中の鉄筋・水道管がサビて、膨張したり破裂したりするそうだ。
これを直すのは、業者の「経験や勘」でコンクリ壁をぶち抜き、
悪い箇所を探すため、修繕費は高くつくそうだ。
見た目では、壁に大きなヒビは入っていないので大丈夫かとタカをくくっている。
この場合は総合火災保険でも適用外。有事に備え500万円程は現金を貯めておきたい。
＜最後に＞
わたしは不動産投資家としては、まだまだ若輩者である。
不動産投資は時間が掛かる。１号君への投資が成功だったか判るのは当分先である。
ただ１号君と出逢い１年半。不動産経営について色々な経験を積むことが出来た。
次号以降、わたしの経験や有益な情報を記事にしていく予定だ。
ではまたﾉｼ