とある銀行員の超投資砲

金融系男子30代 節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)

不動産投資はサラリーマンと相性が良い?

ブログ開始 2記事目。

「今回は不動産投資についての内容だ」

 

わたしは自分のことを「雑食投資家」と呼称しており、

色々な投資に手を出している。

 

これは、自分の性格に合っている投資スタイルを模索中のためだ。

ただし、悪く言えば広く浅くで、その投資について理解が深まることなく、

器用貧乏な側面もある。

 

そんな中、サラリーマンをしながら、

あまり時間を取られない投資先を見つけつつある。

 

それは 「不動産投資」

 

東京オリンピックに向け、都心不動産価格がピーク。

某S銀行や不動産業者の不正で、金融機関は不動産投資への融資グリップ強め。

人口減少で空き家が増え、さらに無計画なマンション・アパート乱立で賃貸需要低下。

 

まったく良いことないように見えるが、

それでもまだ投資冥利があるのではないか?と思っている。

自分が考える不動産投資のメリットは・・・。

 

 

インサイダー取引が出来る

株式投資目線では到底考えられないが、

実は不動産投資の世界では「インサイダー取引」は日常茶飯事だ。

 

株式市場等は「市場」があり株価も市場原理に従い、

需要供給の兼ね合いで値段が決まる。極めて公平。

 

一方、不動産売買は「相対取引」のため歪が生まれる。

売主・買主だけの取引だから、お互いが納得さえすれば、

どんな価格でも取引が成立してしまう

 

例えば・・・。

「夫が他界、妻がアパートを引き継いだが、自分も子供も、不動産運営の知識に乏しく運営できない。自分も高齢だから終活の一環として現金化したい」

 

「地方の実家に住んでいる親が他界、居宅を相続したものの、

自分は都会に住んでおり空き家状態。物件管理等の手間・費用を考えて、

タダでもいいから引き取って欲しい」

 

「借金返済で首が回らなくなり、返済が出来れば何でもいいので、

とにかくスピード重視で売り払いたい。現金でくれる人優先」

 

オーナーの置かれる状況に応じて価格交渉の幅が広いのが特徴。

株式投資ではこうは行かない。内部事情を探って売り買いした時点でアウト。

価格は「市場」が決めるので交渉の余地など微塵もない。

 

上記の例だと、弱みに付け込む嫌らしい感じも受けるが、

相手のニーズが満たされ、こちらも割安に物件仕入れができ

実際のところはwin-winな取引になることもある。

この価格の歪こそ不動産投資の一番の醍醐味だ。

 

レバレッジが効く

金融機関は、基本的に株式等の投資目的の融資はしないスタンスだ。

株式では信用取引3倍、FXでは25倍までレバレッジは効くものの、

ロスカットに合えば一撃退場という怖い投資方法でもある。

 

その点、不動産投資は、借入主の属性にもよるが、

10年以上の比較的ながい融資が受けられ、

支払は毎月の家賃収入を充当でき安定経営可能。

 

株式投資・FX等のペーパーアセットは値動きが活発だが、

不動産価格・家賃相場の変動は比較的ゆるやか。

 

よっぽど酷い条件の不動産物件を買わない限り、即座に一発退場は考えられない。

最悪、賃貸経営が厳しくなり金融機関への毎月の返済が難しくなっても、

交渉次第では返済減額・据置の措置(リスケジュール)を受けれる可能性もある。

貸し倒れるより少しでも回収したい、いま融資残高が減るのは成績に響く等、

金融機関側の事情もあるからだ。

 

一般サラリーマンが、比較的容易にレバレッジを効かせ、

そこそこ安定的に投資できるのは不動産投資でしかない。

 

③リモート操作が可能

不動産投資の一番の手間は「物件管理」だ。

建物の保守点検、草刈、入退去管理、家賃徴収と列挙すればキリがない。

ただし、この面倒な手続きを一手に引き受けてくれる会社がある。

それが「不動産管理会社」の存在だ。

 

サラリーマン投資家はとにかく時間がない。

特に平日は仕事中に起きたトラブルには対応できない。

ここで管理会社がいれば、自分の分身として迅速に解決してくれる。

しかも管理費用は家賃の3~5%が相場でリーズナブル。

これだけ面倒事を押し付けて、この費用で済むなら個人的に大満足だ。

 

自分も築古RCアパート1棟を賃貸しているが、

オーナーの判断・対応が必要な頻度は、年間でも2~3回程度しかない。

いい管理会社と出逢えれば自動操縦が可能だ。

 

 

 

 

以上!自分が考える不動産投資のメリットだ。

ただし、上記メリットは、

不動産投資家として「ある程度のレベル」にいることが前提だ。

 

相対取引であることは、こちらが逆にカモになる可能性も秘めている。

融資の引き方を間違えると毎月赤字キャッシュフローになり給料で補填する。

悪い管理会社に当たると空室が続き、管理もまともにしていない事もある。

 

素人が軽い気持ちで入り込むと、割高物件(新築ワンルームマンションが代表例)を

不動産業者にハメ込まれ、高い管理費・修繕費を永遠と奉納し続ける「肥やし」君に

なり下がってしまう。

 

まずは、ちまたに出回っている不動産投資本を読み漁り、ある程度の知識を得る。

つぎに、やけどしても傷が浅い「ちいさな物件」を買い、不動産投資を開始する。

そこらか経験を積み、さらなる物件探し、投資規模を拡大していく。

身近に信用が置ける不動産投資家がいれば教えを乞うのもいいだろう。

 

追々、自分の「投資物件1号君」を紹介するので、

具体的な入手経路・管理実態を参考にしてもらえば、実感が沸くことだろう。

 

ではではノシ